投資の基礎知識

注目!サラリーマン大家が失敗する理由と成功するための方法

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不動産投資では、金融機関から多額の融資を受けて投資を行います。

そのため、不動産投資で失敗すると、投資金額を損するだけでなく、借金まで背負うことにつながりかねません。

特に最近ではサラリーマン大家が増えてきましたが、中には不動産投資についてほとんど理解しないで投資を行い、失敗する人もいます。

今回は不動産投資で失敗してしまう理由と、成功するために不可欠な条件について解説していきます。

不動産投資で失敗してしまう理由


まずは不動産投資で失敗することが多いパターンについて、3つほど見ていきたいと思います。

新築の区分マンションを買ってしまう

不動産投資でよくやってしまうのが、新築の区分マンションを購入することです。よくサラリーマンで初めて投資を始めた人は、新築の区分マンションを購入しがちです。

物件価格が高額

なぜ新築の区分マンションがいけないかというと、物件の値段が非常に高いからです。

実は新築の区分マンションの販売価格には、建設費用だけでなく、多額の広告宣伝費や人件費が上乗せされているのです。

そのため、新築の区分マンションは家賃の割に物件の価格が高額になりがちなのです。

毎月の収支がマイナスになる

それでは、物件価格が高いと何が問題なのでしょうか??

それは、毎月の収支がマイナスになることです。

一般的な新築区分マンションの場合、毎月の家賃収入からローン支払い額と管理費・修繕積立金を引くと、収支がマイナスとなります。物件価格が高いため、毎月のローン返済額も高額になるのです。

収支がマイナスになる時点で、リスクを冒して投資している意味が全くないことが分かります。投資の基本は、リスクを冒して収益を得ることだからです。

また、赤字でも節税効果があると言われますが、その節税効果もずっと続くわけではありません。

毎月の収支が赤字ということは、入居者が退去した場合のリフォーム費用や募集費用は、全て自分の財布から持ち出す必要があるということです。

このように、新築区分マンションを購入すると、お金だけがどんどん出ていくことになります。

新築区分マンションだけは、絶対に買わないのが身のためです。

地方に物件を購入する

やはり郊外に物件を購入するのも、失敗のもとです。

最近は東京などの物件は高額で利回りが低いため、高利回りな地方で物件を購入する人が多くいます。

ただ、利回りが高いというだけで物件を購入するのは、非常に危険なことです。

賃貸需要のない地域に物件を買ってしまう人はもちろん、賃貸需要があると思ったところで買った人も、思わぬ失敗をしてしまいがちです。

賃貸需要が特定の要因に限られている

特に地方で気をつけたいのが、賃貸需要が特定の要因に集中していることです。

よく言われるのが、工場や大学が近くにあり、その賃貸需要を見込んで物件を購入するパターンです。

工場や大学がいつまでもその地域にあるとは限りません。むしろ、最近では大学の都心回帰の動きも出てきており、下手に物件を購入すると、急に賃貸需要がなくなって、いつまで経っても空室が埋まらないことも起こり得ます。

地方に物件を購入するのは構いませんが、物件周辺の賃貸需要について、よく調査してから購入するようにしましょう。

サブリース契約で失敗してしまう

不動産投資の世界でよく聞くのが、サブリース契約で失敗してしまうことです。

サブリース契約とは、自分の保有する部屋を不動産会社に一括で貸す契約です。サブリース契約をうまく活用できれば、空室の有無に関係なく一定のお金が毎月支払われるため、安定して不動産経営を行うことができます。

ところが、サブリース契約にも思わぬ落とし穴があるのです。

賃料の見直し

サブリース契約の問題点は、契約更新のタイミングで賃料の見直しが行われる点です。

たしかにサブリース契約では「〇〇年借り上げ保証」という触れ込みが目立ちますが、実は賃料水準までが保証されているわけではないのです。

新築の最初の数年間は高い賃料を保証し、年数が経つにつれて徐々に賃料水準を落としていくのが普通です。しかも厄介なのが、賃料の値下げを断ると、不動産会社から契約の更新を断られることです。

賃料水準について揉めた末、実際に訴訟に発展するケースもあるほどです。

一見便利そうに見えるサブリース契約ですが、この他にも様々な注意点がありますので、契約内容をよく理解してから契約しましょう。

 

不動産投資で成功するために気をつけたいこと


ここまで不動産投資で失敗してしまうケースについて見てきました。ここからは、不動産投資で成功するために必要となる条件について、説明していきます。

立地が大切

建物の外観や部屋の内装はいくらでも変えることができますが、立地だけは変えることができません。不動産投資で成功するためには、何よりも「立地」が大切なのです。

これからの時代、人口はどんどん都市部へ集中し、地方の人口はどんどん減っていきます。今まで以上に「いい立地」が大切になってきます。

ですので、物件を買うなら、購入地域は大都市圏で人口が集中している地域にして、駅からの距離も徒歩10分以内に収めたいところです。

安定した賃貸需要が見込める地域に物件を購入することが、何よりも大切です。

リフォーム費用

いくら利回りが高い物件を買ったとしても、買ってからすぐに大規模な修繕作業が発生してしまっては、元も子もありません。

中古物件を買うときには、そのリフォーム費用なども考慮に入れることが大切です。

ただ、こういったリフォーム費用を個人で判断するのは難しいため、物件を見る際にリフォーム業者に立ち会ってもらったり、すでに不動産投資をしている人に立ち会ってもらうのがいいでしょう。

表面利回りではなく、実質利回りで考えることが成功のポイントです。

出口戦略を練る

投資においては「出口戦略」がとても大切です。

物件を購入したとして、その物件を将来どうするのかを考えるのが出口戦略です。

・中古物件として売るのか
・取り壊して新しく建物を建てるのか
・そのまま持ち続けるのか

こういった出口戦略を考える必要があります。

投資を始める際には、目先の利益だけを見るのではなく、物件の出口戦略まで見据えたトータルのリターンで考えることが大切です。

 

まとめ


不動産投資で失敗してしまうパターンについて、ご理解いただけましたでしょうか。

やはり不動産投資は金融機関から借金をするわけですから、失敗したらそれは大変なことになります。

ですので、不動産投資を始める前に、知識をつけておくことが何よりも大切です。

この記事を参考にして、ぜひ不動産投資への理解を深めてみてください。

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