投資の基礎知識

ワンルームマンション投資とは?不動産投資のメリット・デメリットを解説

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最近、サラリーマンの間で不動産投資が人気です。

特に人気なのが、マンション1室への投資です。私の周りでもマンション大家さんが何人かいます。

今回はそんな不動産投資の種類と、メリット・デメリットについて改めてご紹介したいと思います。

不動産投資の種類


ひとえに不動産投資といっても、その種類は非常に多くあります。

実物不動産

こちらが一番オーソドックスな不動産投資でしょう。

銀行のローンを利用してマンション1室や一棟物件を購入し、それを賃貸に出して家賃収入を得ます。

この記事では、この実物不動産への投資を「不動産投資」と考え、説明していきます。

REIT(不動産投資信託)

REITとは、投資から資金を集めてファンドを作り、オフィスビルや商業施設などを購入して管理・運営し、賃料収入と売却益を投資家に分配する商品です。

仕組みは以下で説明する不動産小口化商品と似ていますが、大きな違いとしては、取引所に上場され取引されていることです。

不動産小口化商品

複数の投資家が資金を出し合って不動産を購入し、賃料収入や売却益を投資家間で分け合うのが不動産小口化商品です。

個人では購入が難しい高額な物件でも、複数の投資家が資金を出し合うことで購入できるようになります。

 

不動産大家の仕事


いざ物件を購入したら、大家さんはどんなことをすればいいのでしょうか? ここからは、大家さんがやるべきことについて簡単に説明します。

これから挙げる入居者対応と建物の管理については、ほぼ全て管理会社に丸投げ可能です。時間の制約があるサラリーマン大家さんは、「こんな業務があるんだ」程度に流してもらっていいと思います。

入居者対応

まずは入居者の募集を行うために、家賃や敷金・礼金などの入居条件を決めます。その後、不動産仲介業者を通じて入居者の募集を行います。

現在入居中の人に対しては、毎月の家賃の徴収を行い、未入金の場合には督促を行います。また、入居者からの苦情やトラブルがあった場合には、都度対応します。

もしも退去が決まった場合には、立ち合いからリフォーム業者の手配、礼金の精算などの業務も行います。

建物の管理

不動産投資で大切なのが、入居者がいつまでも住んでくれるように建物の状態を綺麗に保つことです。

そのため、定期的に清掃業者を入れて共用部を清掃したり、数十年おきに建物の外壁などの塗装を行い、物件を常にいい状態に保つ必要があります。

他にも、建物付随の設備が故障したら、業者を手配し修理します。

資金管理

入居者対応と建物の管理とは別に、月々のローンの支払いや、各種税金の支払い、リフォーム費用の積み立てなどの資金管理も行う必要があります。

不動産投資はあくまで「ビジネス」ですから、資金管理も大変重要となってきます。

 

不動産投資をするメリット


ところで、不動産投資がなぜここまでサラリーマンの間で人気なのでしょうか? ここからは不動産投資のメリットについてか説明していきます。

家賃収入を得られる

不動産投資をする一番の目的は、家賃収入を得ることです。

この家賃収入は、サラリーマン大家さんが会社で仕事をしていても、自動的に財布の中に入ってきます。まさに不労所得の代表が家賃収入なのです。

しかも、一度入居者が決まれば、長期にわたって安定して家賃収入を得ることができます。

多くのサラリーマンが、この家賃収入欲しさに、不動産投資を始めます。

銀行のローンを利用して投資できる

収益物件の購入時には、銀行からローンを借りて購入します。

また、銀行のローンを利用すれば、少ない自己資金でも高額な物件を購入することができます。

ローンをうまく利用すれば、自己資金なしでも不動産を購入することができます。こうなると、タダで不動産を購入するのと同じですね。

インフレに強い

実は不動産投資は、インフレに強いと言われてます。

インフレが進むと家賃もつられて上昇しますので、家賃収入が減ることはありません。また、実物資産である不動産の価値は、インフレによりむしろ上昇していきます。加えて、銀行へのローン返済額も、インフレによって相対的に価値が低くなります。

このような理由から、不動産投資はインフレに強いといわれてます。

 

不動産投資のデメリット


不動産投資にもデメリットがあります。よく言われるのが「空室リスク」です。

空室が発生することがある

不動産投資を始める際に最も気をつけたいのが、空室です。空室が発生すると家賃収入が途絶え、最悪、ローンの返済ができなくなってしまいます。

この空室を最小限に抑え、いかに満室経営を目指すかが不動産投資の成功のカギを握ります。

建物が経年劣化する

保有する不動産の建物も、時間の経過とともに徐々に経年劣化が進みます。そのため、定期的に外壁や屋根などの塗装工事を行う必要があります。

しかも、そのコストは数百万円単位となるため、あらかじめ資金を積み立てておく必要があります。

定期的なメンテナンスを怠ると、入居者がなかなか見つからなかったり、雨漏りが発生してもっと大きな修繕費用がかかる恐れもあります。

災害のリスク

地震や火災の影響で、建物が使い物にならなくなる恐れもあります。

火災保険に加入するのはもちろんのこと、耐震性に優れた物件を購入することも大切です。

売却のしにくさ

不動産を売却しようと思っても、実際に売却するには数ヶ月かかります。

不動産投資は長期に渡るものですので、短期間のうちに売却する必要が出ないよう、計画的に投資を進めましょう。

 

まとめ


今回は不動産投資の基本について簡単にご紹介してきました。

不動産投資の嬉しいところは、ほとんどの実務を管理会社に委託できることです。これなら、本業で忙しいサラリーマンでも、会社勤めをしながら収入を増やすことができます。

不動産投資は、サラリーマンに打って付けの投資方法なのです。

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