投資の基礎知識

サラリーマン大家が失敗しない鉄則〜優良物件を購入する方法〜

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多くのサラリーマンが、本業の給料収入とは別に収入の柱を増やすため、不動産投資に挑戦します。

しかし、投資初心者がいきなり不動産投資を始めると、思わぬ失敗をしかねません。

成功しているサラリーマン大家の仲間入りするためにも、優良物件を購入することが必要不可欠です。

そこで、この記事では不動産投資の基本と、優良物件を購入する方法について解説していきます。

不動産投資で知って起きたいこと


まずは、不動産投資を始める上で最低限押さえておきたいことについて、解説していきます。

優良物件を買うことが大切

不動産投資では、投資目的で不動産を購入し、それを入居者に貸し出すことで家賃収入を得ます。

ただし、収益物件は安くても数百万円、高くて2億円ほどになりますから、もしも誤った物件を購入すると、多額の負債を抱え込むことになります。

そのためにも、優良物件を購入することが、何よりも大切です。

安定収入が得られる

不動産投資をすると、入居者が退去しない限りは、毎月安定した家賃収入を得ることができます。

まさに不労所得の代表例が家賃収入で、本業の忙しいサラリーマンでも、あまり手間をかけずに収入の柱を増やすことができます。

レバレッジ効果

収益物件の値段は非常に高額なため、不動産投資の際には、金融機関からお金を借りて購入します。

金融機関の融資を利用することで、少ない自己資金で、それを上回る値段の物件を購入することができます。これをレバレッジといいます。

また、ローンを組むと金融機関への返済の必要がありますが、その返済原資には入居者からの家賃収入をあてます。

他人のお金を借りて投資を始め、他人のお金で借金を返済できるため、不動産投資はいいことづくめの投資なのです。

生命保険の代わりとなる

金融機関でローンを組む際には、「団体信用生命保険(団信)」に加入します。

団信に加入することで、大家さんが万が一亡くなったり高度障害になった場合、ローンの残債はすべて返済されるようになっています。

そのため、残された家族に残債のない不動産を譲り渡すことが可能です。保有を続けて家賃収入を得てもいいですし、売却して現金に変えることもできます、

不動産投資は、生命保険の代わりとしても利用できるのです。

インフレ対策となる

不動産は現物資産のため、インフレに強いといわれています。

また、家賃収入もインフレに伴い上昇しますので、インフレの影響は軽微でしょう。

ローンを組んでいる場合には、残債の価値が相対的に下がるため、インフレに伴うマイナスの影響はほとんどないと言われています。

 

優良物件の条件


優良物件を購入することができれば、長期的に安定して賃貸経営を行うことができます。

優良物件の条件としては、以下のものが挙げられます。

実質利回りが高い

実質利回りが高いのは非常に重要なポイントです。

実質利回りが高いということは、それだけ不動産投資から大きな利益を受け取ることができますし、毎月の家賃収入に対する借入金の割合(返済比率)を抑えることができますから、金利が上がったり急な修繕が発生しても、安心して対応することができます。

返済比率は理想を言えば40%台に抑えたいところです。

よく「表面利回り」だけ見て物件を決める人がいますが、これはオススメできません。実際に発生する費用を考慮に入れた「実質利回り」で判断することが大切です。

賃貸需要が安定している

賃貸需要が安定していることも重要です。

賃貸需要が高いということは、長期的に安定して満室経営を目指せるということです。また、家賃水準も安定しているため、安心して賃貸経営できます。

もしも、賃貸需要が少ない地方に物件を購入してまうと、入居者がなかなか決まらなかったり、家賃の値下げ競争が起きて苦労することになります。

賃貸需要の安定している立地は、大変重要なポイントです。

資産価値が安定している

不動産の資産価値が安定していることもポイントです。

収益物件もいつかは売却するタイミングが来ますので、その時に大きく値崩れしていると、売却額が残債よりも低くなり、「持ち出し」する必要が出てきます。

 

賃貸需要のある物件の選び方


優良物件を選ぶには、賃貸需要のある物件を選ぶ必要があります。

立地

収益物件を購入する際には、立地が何よりも大切です。

立地だけは投資家側の自助努力ではどうすることもできないため、重要なポイントなのです。

今後は少子高齢化がさらに進んでいくのと人口の一極集中が予想されるため、できれば人口の多い都市部で、駅からの距離が10分以内の物件が望ましいところです。

周辺環境

周辺環境も大切なポイントです。

生活するためには、近くにコンビニやスーパーがあるのはもちろんですが、サラリーマンだったらクリーニング屋や飲食店があることも重要でしょう。

ファミリー向けなら、学校や公園、学習塾の存在、そして学区も重視されます。

部屋が広い

部屋の内装はいかようにでも変更可能ですが、部屋の広さだけは変更できません。

今後は部屋の広さが重要になるといわれていますので、単身向けの物件でも25平米以上の広さがあると、入居者の受けがいいでしょう。

物件に惚れない

優良物件を見つけるにあたり、「物件に惚れない」ことが何よりも大切です。

「この物件が欲しい」と感情的になってしまうと、ついつい物件の収支や周辺調査をせずに購入しがちです。これは非常に危険なことです。

賃貸経営で大切なのは、何よりも利益を上げることです。

物件に惚れることなく、冷静に「数字」を見て物件を評価するようにしましょう。

 

まとめ


優良物件を見つけるためには、とにかく物件周りをたくさんすることが大切です。物件を回っているうちに、いい物件と悪い物件の違いがだんだんと分かってきます。

諦めないで挑戦を続ければ、あなただけの理想の物件を見つけることができるはずです。

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