投資の基礎知識

サラリーマン大家が失敗しないで不動産投資から収益を上げる方法

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サラリーマンの間で人気の不動産投資。

銀行から融資を受けて高額な収益不動産を購入するので、なかなか投資を躊躇していまう人も多いはず。

そこで今回は、そんな不動産投資のメリットとデメリットを中心にまとめてみました。あなたの投資の参考にしてもらえれば、嬉しいです。

不動産投資のメリットとは??


多くのサラリーマンが不動産投資に挑戦していますが、それはメリットがあるからです。こちらでは、そのメリットについてご説明していきます。

安定した収入を確保できる

不動産投資では、毎月入居者から家賃収入が得られるため、収入が安定しているというメリットがあります。入居者は通常1年以上入居しますので、その間はずっと家賃収入を得ることができるのです。

また、他の投資とは違い、頻繁に市場の状況を確認したり、頻繁に取引する必要もなく、手間をかけずに安定的して収入を得ることができます。

レバレッジ効果がある

不動産投資では金融機関からお金を借りて投資を始めるため、自己資金の何倍もの値段の高額な物件を購入することができます。本来は物件価格までの自己資金を貯めてるのに何年もかかる投資を、短期間で行うことができるのです。

「フルローン」を受けることができれば、諸費用の負担だけで物件を購入することができます。また、購入に際してかかる費用を全て融資でまかなう「オーバーローン」を受けることができれば、自己資金を1円も使うことなく不動産投資を始めることができます。

ローンを活用することで、大きな投資成果を上げることができるのです。

価値がゼロにならない

株式や債券に投資すると、その価値がゼロになるリスクも十分考えられます。しかし、不動産投資の場合には、物件そのものの価値がなくなることはありません。

確かに建物そのものの価値は、法定耐用年数を経過するとゼロになります。しかし、土地の価値はゼロになることはありません。

不動産は現物資産だからこそ、価値がなくなることはないのです。

老後の年金の足しになる

不動産投資をすると、継続的に家賃収入を得られるため、老後の年金の足しとして利用することができます。

現行の年金制度だけでは、必要最低限の生活すら送れないのが現状です。家賃収入を得ることで、年金だけでは足りない分のお金をまかない、安心して老後を迎えられます。

生命保険の代わりになる

不動産投資を始める際には金融機関でローンを組みますが、その際に「団体信用生命保険(団信)」に加入します。

団信とは、ローンを組んだ人が亡くなったり高度障害になった場合に、残りの債務が保険で弁済される保険です。そのため、万が一の事態が起きても、残された家族に対して無借金の収益物件を残すことができます。

つまり、不動産投資は、万が一の際の生命保険としての機能も果たすのです。

節税効果がある

不動産投資を行うと、賃貸経営で発生した様々な費用を必要経費として計上することができ、節税効果が期待できます。特に減価償却費を計上することで、大きく節税することができます。

また、高所得者層の間では、あえて毎月の不動産収支を赤字にし、本業の収入を少なく見せかけるやり方も人気のようです。しかし、赤字にする目的で不動産投資を始めるのはリスクが高く、お勧めできません。

相続対策にもなる

不動産投資を行うことで、将来の相続税対策にもなります。

現金や株券などを保有していると、相続の際には時価で評価されることになっています。

しかし、不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額により評価されます。さらに、不動産を第三者に賃貸していると、建物の評価額を30%控除することができます。もしも小規模住宅地等の特例を適用できれば、さらに節税を行うことができます。

このように、不動産投資をすることは、現金や株で資産を持っているよりも、相続税対策上、非常に有利なのです。

インフレ対策となる

現金や預金などをそのまま保有していると、インフレに伴いその価値は減少していきます。

しかし、不動産投資を行なった場合には、インフレに伴い不動産価格や賃料も上昇するため、インフレ対策となります。

また、不動産投資の際にはローンを利用しますが、そのローンの残高の価値もインフレで減少していくため、2つの意味でインフレに有利であると言えます。

 

不動産投資のデメリットとは??


不動産投資ではよくデメリットが取り上げられることが多いですよね。ここからは、不動産投資のデメリットについて、あげてみたいと思います。

投資金額が高額となる

多くの人が不動産投資を嫌がる一番の理由が、その投資金額でしょう。区分マンション投資でも最低数百万円、一棟マンションになると1〜2億円ほどの投資金額となります。

他の投資では、もっと少ない自己資金で始めることができますから、これは大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、不動産投資では金融機関のローンを利用することができますので、自己資金の負担額としてはそれほど高額とはならないでしょう。

短期間で大きく稼げない

不動産投資で狙っていくのは、あくまで家賃収入が基本です。そのため、短期間で大きく儲けることはできません。リスク覚悟で短期間で儲けたいのなら、FXや株式投資の方が向いているでしょう。

空室リスク

おそらく多くの不動産投資家が恐れるのが、空室リスクでしょう。空室になってしまっては、家賃収入も途絶えてしまいますから、ローンの返済ができなくなる可能性もあります。

空室リスクを避けるためには、賃貸需要のあるエリアに物件を買うようにし、入居付けに強い管理会社を選ぶなどの対応をする必要があります。

ローンの金利が上昇する可能性がある

不動産投資用のローンを組む際には、通常、変動金利を選択することになります。変動金利ですと、金利が下落している局面ではいいのですが、もしも金利が上昇する局面になった場合には、賃貸経営を圧迫するデメリットがあります。

金利上昇リスクを抑えるためにも、家賃収入に占めるローンの返済額(返済比率)を50%未満に抑えることが大切です。

建物が老朽化する

不動産投資は現実に存在する土地と建物に投資しますので、建物の老朽化は避けられないでしょう。

やはり建物が老朽化してくると、様々なトラブルが発生したり、メンテナンス費用も高くなってきます。しっかりと定期的にメンテナンスを行うことが大切となります。

 

まとめ


不動産投資には様々なメリットとデメリットがあります。

ただ、デメリットについては、ある程度までは投資家側で対処可能なのです。つまり、きちんと不動産投資の勉強をしてから投資を実践すれば、より少ないリスクで投資を行うことができるのです。

この記事を参考に、不動産投資への理解を少しでも深めてみてください!

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