投資の基礎知識

フルローンとは?不動産投資ローンの基礎知識

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不動産投資を始めるためには、不動産投資ローンを利用する必要があります。不動産投資ローンは住宅ローンとは大きく異なった特徴を持っています。

この記事では、そんな不動産投資ローンについて、具体的に解説していきます。

不動産投資ローンの基礎知識


まずは不動産投資ローンの基本から押さえましょう!不動産投資ローンは、住宅ローンとはかなり異なったローンなのです。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、投資用の不動産を購入する際に利用する金融機関のローンです。自宅を購入するときに利用するローンは住宅ローンと言いますが、住宅ローンを使って投資用不動産を購入することはできません。

住宅ローンよりも金利が高い

不動産投資ローンは、住宅ローンと比べて金利が高いです。

住宅ローンは本業の給料収入が返済原資となりますし、返済が滞れば自宅を追い出されるため、みんな必死で返済しようとします。一方、不動産投資ローンの返済原資はあくまで家賃収入の範囲内となるため、家賃収入が減った場合に、返済してもらえないリスクがあります。そのため、その分金利が高くなるのです。

審査が厳しい

不動産投資ローンは、住宅ローンと比べて審査が厳しい特徴があります。

住宅ローンの主な審査材料は、個人の属性です。具体的には、勤務先や勤務年数、年収、そして過去の返済実績などの信用情報が調べられます。また、返済が滞ると物件を取り上げられることになるため、多くの人が必死に返済すると考えられるので、金融機関としても審査の基準が比較てい緩くなっています。

一方、不動産投資ローンでは個人の属性だけでなく、物件の収益性と担保価値が見られます。

物件の収益性では、その物件が現在から将来にわたって安定的に収益を上げられるかどうか調べられます。担保価値とは、万が一返済が滞った場合、その物件を売却したら、どれぐらいの資金回収が可能かを判断するものです。

 

不動産投資ローンを利用できる金融機関


不動産投資ローンを利用できる金融機関は色々とありますが、各金融機関によって審査基準や融資条件は異なっています。

都市銀行

三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行などのメガバンクや、りそな銀行が都市銀行にあたります。審査基準はかなり厳しいですが、その分金利が低く済むため、最初に審査に持ち込む際には、都市銀行から始めるのが定石です。

地方銀行

地方銀行は、比較的不動産投資ローンに積極的といえます。有名なところですと、スルガ銀行や静岡銀行、千葉銀行などが挙げられます。ですが、融資できる地域が限定されてしまうデメリットがあります。審査を持ち込む前に、事前に融資可能エリアを確認しておくといいでしょう。

ノンバンク

不動産投資の最後の砦と言われるのがノンバンクです。ノンバンクとは、預金は行わず、融資のみを行う金融機関です。審査スピードが早く、審査基準も緩い傾向にあります。ただし、その分金利が非常に高いため、事前に収支計画をしっかりと立てておきましょう。

繰り上げ返済をする場合に手数料を取ることもあるため、一度借りてしまうと借り換えがしづらいというデメリットがあります。また、ノンバンクで融資を受けると、他の金融機関から「この人はノンバンクからしか融資を受けられない人」とマイナス判断(信用毀損)されることもあるため、注意が必要です。

まずは都市銀行→地方銀行の順に審査を申し込み、それでも審査が通らなかった場合にノンバンクを利用するのが定石です。

政府系金融機関

政府系金融機関としては、日本政策金融公庫が挙げられます。こちらは1%台の金利で融資をしてくれる金融機関で、融資にも比較的積極的です。ただし、融資期間は通常は15年のため、毎月のキャッシュフローが出にくいというデメリットがあります。

 

不動産投資ローンの審査のポイント


不動産投資ローンの審査を申し込む際には、以下のポイントに注意するようにしましょう。

借入残高

借入残高とは、住宅ローンや自動車ローンなどの借入金の残高のことをいいます。当然、借入残高が多いと、融資を受けるのは厳しくなってきます。不動産投資ローンを組む際には、不必要なローンは一括返済しておくようにしましょう。

返済実績

例えば、過去にローンの返済が滞っていたり、自己破産していた場合には、金融機関から融資を受けるのは難しいでしょう。自分の返済実績が気になる方は、信用情報を照会するサービスがありますので、一度調べてみるといいでしょう。

勤務先

金融機関は、勤務先も重要な審査基準としています。もしも勤務先が倒産したら、ローンの返済ができなくなる可能性があるからです。

一般的な審査基準としては、上場企業か、それに準ずる規模の会社であるかどうかです。従業員数や資本金、売上などで判断します。

勤続年数

勤続年数が3年以上あるかどうかも、判断基準となります。3年以上の勤続年数があるかどうかは、収入が安定していることの証拠とされます。

雇用形態

やはりパートやアルバイト、派遣社員などの場合には融資を組むことができません。融資対象者は、サラリーマンや公務員などの安定した収入がある人に限定されてきます。

年収

通常、不動産投資ローンの下限年収は、500万円だと言われています。しかし、この年収に届かなくても、融資内容や物件次第では審査が通ることもありますので、諦めないで挑戦してみましょう。年収が低い人は、価格の安い区分マンションから融資を進めていくのが定石です。

 

まとめ


今回は不動産投資ローンについて解説してきました。私自身、年収が400万円台のため、普通に融資を受けようとしても難しいところがあります。そのため、まずは区分マンションから投資をスタートし、徐々に規模を拡大する戦略を取っています。あなたもローンの審査を通して、不動産投資をスタートしましょう!

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