投資の基礎知識

住宅ローンを組んで合法的に賃貸経営しよう!賃貸併用住宅の基本

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あなたは賃貸併用住宅というものをご存知でしょうか??
賃貸併用住宅とは、自宅の一部を他の人に賃貸した物件のことをいいます。賃貸している部分から家賃収入を得られるため、毎月の住宅ローンの返済に充てることができます。

今回はメリットが盛りだくさんの賃貸併用住宅について、徹底解説したいと思います。

賃貸併用住宅の基礎知識


まずは賃貸併用住宅の基礎知識から解説していきます。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、自宅の一部を他人に貸し、家賃収入を得る住宅のことをいいます。賃貸併用住宅を持つことで、家賃収入をその返済原資に充てることができます。

賃貸併用住宅ならマイホームで賃貸経営ができるため、不動産投資を始めようとしている人でも投資のハードルは低いと言えます。また、賃貸併用住宅では条件を満たせば住宅ローンを利用できるため、低金利で長期ローンを組むことも可能です。上手くプランニングできれば、毎月「タダ」で自宅に住むことも不可能ではありません。

賃貸併用住宅の注意点

賃貸併用住宅を始めるには、いくつかの注意点があります。

入居者と同じ建物に暮らす

賃貸併用住宅の場合、その特性上、同じ建物内で入居者と暮らす必要があります。ですので、大家さんからすれば、クレームやトラブルの際にすぐ対応できるメリットがある反面、自宅なのに入居者のことが気になって安らげない、というデメリットも考えられます。

入居者としても、大家さんが一緒に住んでいるので安心できると感じる人もいれば、大家さんとしょっちゅう顔を合わせるので、嫌だと思う人もいることでしょう。

賃貸経営をきちんと行う必要がある

賃貸併用住宅では、常に賃貸部分に入居者がいないと家賃収入を得ることができません。そのため、通常の不動産投資と同様に、立地や内装、家賃設定などを工夫する必要があります。

また、入居者が決まっても、清掃や修繕、クレーム対応をきちんと行わないと、退去することにもつながりかねません。あくまで賃貸経営だということを認識することが大切です。

 

賃貸併用住宅のメリット


ここからは、賃貸併用住宅を利用するメリットについてご紹介します。賃貸併用住宅は、本当にメリットばかりですので、ぜひ検討してもらえたら嬉しいです。

家賃収入を得られる

賃貸併用住宅にする一番のメリットは、住宅を所有しているのに家賃収入が得られることです。つまり、その家賃収入を住宅ローンの返済に充てれば、毎月のローンの負担を軽減することができるのです。上手くいけば、住宅ローンとトントンまで持っていくこともできます。こうなったら、「タダ」で住宅を所有しているのと同義です。

サラリーマンにとって、住宅ローンの返済は家計的に非常に厳しいものがあります。ですが賃貸併用住宅を利用することで、家計に優しく住宅を所有することができます。

背伸びして人気のエリアにも住める

賃貸併用住宅を利用すれば、多少地価が高い人気の街であっても、住居を構えることができます。なぜなら、賃貸併用住宅を利用することで家賃収入が入ってくるため、多少高い物件を購入してもローンの返済を抑えることができるからです。

賃貸併用住宅を建てれば、夢にまで見たエリアに住むことも夢ではありません。

ライフスタイルに合わせて住居を変えられる

賃貸併用住宅を利用することで、自分のライフスタイルに合わせて住空間を変えることができます。無駄なく効率的に住居を構えることができるのです。

子供が一人いる夫婦のケースを考えてみます。子供がまだ小さいうちは、住宅スペースだけに家族で住み、賃貸スペースは賃貸に出します。そして、子供が成長して一人暮らしをすることになったら、子供に賃貸スペースに住んでもらえばいいのです。子供が結婚したら、賃貸スペースに住んでもらうこともできます。そうすれば、二世帯住宅として活用することもできます。

 

住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を購入する


確かに賃貸併用住宅は魅力がたくさんある物件ですが、その魅力を最大限に引き出すためにも、住宅ローンを使って購入するのは必須条件といえます。こちらでは、住宅ローンを利用して購入する方法と、そのメリットについてご紹介します。

そもそも住宅ローンとは

そもそも住宅ローンとは、文字どおりマイホームを購入するために利用するローンです。基本的に、不動産投資を始めるために住宅ローンを利用することはできません。しかし、賃貸併用住宅で一定の条件を満たす場合には、住宅ローンを利用することができます。

住宅ローンであれば、固定金利と変動金利のいずれも自由に選択することができます。投資用ローンですと、固定金利で融資を受けるのは難しい状況です。住宅ローンを使って固定金利を選ぶことで、将来の金利上昇リスクに備えることができます。

住宅ローンは長期にわたって低金利

住宅ローンを使える一番のメリットは、長期間にわたって低金利で融資を受けられることです。住宅ローンの金利は、今では1%を切る超低金利の時代となっています。しかも期間は35年の長期間を設定することもできます。

長期間低金利で融資を受けられるということは、それだけローン支払い額を抑えることができるので、毎月の手残りが出やすくなります。住宅ローンが使えるのは、不動産投資にとって非常にありがたいことなのです。

住宅ローンは融資がおりやすい

実は、住宅ローンは投資用ローンよりも融資がおりやすい傾向にあります。そのため、年収や勤続年数などの属性が弱い人でも、比較的審査に通りやすいといえます。

その理由は、投資用ローンでは家賃収入やランニングコスト、物件の収益性、担保価値など、様々な要素が審査対象となるからです。しかし、住宅ローンでは純粋に個人の属性が審査対象となり、個々の物件の収益性が見られることはないため、審査が通りやすいのです。

住宅ローンでは50%以上が自宅用であることが必須

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するためには、建物の延床面積のうち50%以上が自宅用スペースである必要があります。ただし、これは建物の割合ですので、庭などを含んだ「土地」が基準ではないため注意が必要です。

50%未満でも住宅ローンを利用できる

建物の割合が50%未満でも、住宅ローンを利用する方法があります。それは、自宅部分と賃貸部分に分けて区分登記することです。それぞれを独立した不動産という扱いにすることで、自宅用スペースは住宅ローン、賃貸部分は投資用ローンを利用することができるのです。ただし、管理が煩雑になるため、あまりお勧めできない方法です。

 

まとめ


以上、賃貸併用住宅についてご説明してきました。

賃貸併用住宅を利用することで、住宅ローンの負担を軽くすることができます。住宅は人生最大の買い物といいますが、だからこそ、できるだけ効率的に購入する必要があると思います。賃貸併用住宅に興味を持った方は、是非検討してあみてください!

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