投資の基礎知識

知っておきたい優良物件の探し方!中古マンション投資で失敗しないためのポイント

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最近サラリーマンの間でマンション投資が人気です。マンション投資と聞くとすごくハードルが高いように思えますが、比較的簡単に始めることができます。でも、中には「失敗」している人もいます。

今回はそんなマンション投資について、失敗しないポイントを中心に解説したいと思います。この記事を参考に、安全に投資を進めてみてください。

不動産投資で失敗するパターン


不動産投資で失敗するパターンについて具体的に解説していきます。このパターンに陥らないように、くれぐれも注意しましょう。

節税目的で新築マンションを購入

最近では、新築マンションを節税と生命保険代わりに購入する人が多いようです。新築マンションは物件価格が高いため、毎月の家賃収入からローンの返済と経費を引くと、収支がマイナスとなります。そのため、本業の給料収入が高い人は、家賃収入のマイナスと給料を合算することで、税金を節約することができます。

しかし、節税効果は何年かするとなくなります。節税効果がなくなってしまうと、マンションからの支出だけが毎月重くのしかかることになります。多くの人が、この段階で物件の売却を検討することでしょう。しかし、新築マンションは急激に物件価格が下落するため、売却してもローンの残債が残ってしまうことが多いです。

物件を所有し続けても赤字。手放しても赤字。まさに八方塞がりの状態になります。

地方に物件を購入してしまう

よくある失敗が、高利回りを期待して地方に物件を購入することです。きちんと賃貸需要を調査して物件を購入するなら問題ありません。しかし、単に数字だけ見て物件を購入するのは非常に危険です。

特に、地方では工場や大学などの特定の業種に賃貸需要が偏っていることが多くあります。もしもそういった工場や大学が閉鎖になったり、移転してしまうと、空室を埋めるのに一苦労することになります。

物件の値上がりを期待して、不動産を購入する

不動産価格が上昇するのを見越して多額のローンで不動産を購入するのは、失敗する原因ですのでやめておきましょう。

これは90年代のバブル景気の時に流行った方法で、当時は不動産価格がどんどん右肩上がりで上がっていましたから、多くの人が値上がりを期待して物件を購入していました。しかし、バブルがはじけて不動産価格が急落した結果、多くの人がローンを返済しきれなくなり、破産する人が続出しました。

不動産投資の基本は、家賃収入からローンと経費を引いた残りが「プラス」になることです。手残りがプラスとなる物件を購入し、もしも売却益を得られたらラッキー程度に考えておくのがいいでしょう。

サブリース契約で借り上げ家賃が減額される

サブリース契約とは、オーナーが所有する物件を、不動産会社が一括で借り上げることを言います。オーナーとしては、空室に関係なく決まった借り上げ家賃が入ってくるため、空室リスクから解放されるメリットがあります。

しかし、サブリース契約で設定される借り上げ家賃は、永久に同じ金額というわけではありません。築年数が経過するにつれ、だんだんと借り上げ家賃が減額されるのが一般的です。もしも減額要求を断ると、サブリース契約を解約されることもありますので、オーナーとしては泣く泣く要求を飲むことになります。サブリース契約では多くのトラブルが発生していますので、注意が必要です。

 

不動産投資で成功するために知っておきたいこと


ここからは、不動産投資で成功するために知っておきたいことを解説していきます。これからあげることは「鉄則」ですので、必ず守るようにしましょう。

立地を重視する

不動産投資で最も重要なことは「立地」です。不動産投資では、物件の外観や内装、家賃などはオーナーが自由にアレンジすることができます。しかし、立地だけはどうすることもできません。どんなに条件がいい物件でも、例えば賃貸需要が低かったり、駅からの距離が非常に遠い物件だと、入居付けに苦労することになります。

長期にわたって安定した賃貸経営を行うためには、賃貸需要が強い物件を購入する必要があります。賃貸需要は人口に比例するため、人口の多い大都市圏の、それも駅から比較的近い物件を購入するのが鉄則といえるでしょう。

返済比率に気をつける

不動産を購入する際には、ローンを借りすぎないことが大切です。毎月のローン支払い額を低く抑えることができれば、万が一空室や修繕が発生しても、ある程度耐えるだけの体力があります。目安としては、毎月の家賃収入に対するローン支払い額(返済比率)を50%以下におさめることが大切です。

空室に強い賃貸管理会社を選ぶ

不動産投資で大切なことが、いかに空室期間を短くして、収益を最大化するかです。そのために、空室を埋める力が強い管理会社を選ぶことが必須条件です。目安として、例えば都内の区分マンションの場合には、入居率が96%以上で、平均空室期間も30日〜40日程度の管理会社を選ぶといいでしょう。

 

まとめ


今回は不動産投資で失敗するパターンと、成功するために押さえておきたいポイントをご紹介してきました。不動産投資に対する理解を深め、安全に投資を進めていきましょう!

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