投資の基礎知識

管理会社とは??賃貸経営におけるアパート管理会社の選び方

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不動産投資でまず最初やるべきことは、実際に物件を購入することです。そして、物件を購入して次に考えるべきことが、どの管理会社を選ぶかです。いい管理会社を選べれば、さほど苦労せずに空室を埋めることができるでしょう。

今回はいい管理会社の選び方について、ご紹介したいと思います。

管理会社選びで知っておきたい管理契約の種類


管理会社と契約を結ぶ際には、いろいろな種類の契約があります。いい管理会社を選ぶ前に、その管理契約の種類について、簡単に押さえておきましょう。

集金代行契約

集金代行契約とは、最もポピュラーな賃貸管理契約で、家賃の集金から入居者トラブル、リフォーム工事の手配など、ほぼ全ての業務を管理会社に代行してもらう契約内容です。ただし、空室保証や滞納保証をつける場合には、オプションとなることもありますので、契約時に確認しましょう。

サブリース契約

サブリース契約とは、大家さんが所有する物件を管理会社が一括で借り上げ、その部屋を入居者に又貸しする契約です。大家側としては、たとえ入居者がいなくても、管理会社から毎月安定した収入を得ることができます。ただし、借上げ賃料は、自分で直接入居者と契約するときよりも低くなります。空室リスクがなくなる分、仕方がないことともいえます。

 

いい管理会社を選ぶ際の基準


いい管理会社を選ぶといっても、どういう基準で選べばいいか、正直迷いますよね。こちらではいい管理会社の選び方について、ご紹介していきます。

空室を埋める能力が高い

管理会社に求められる一番大切なことが、いかに早く空室を埋めるかどうかです。

不動産経営で一番避けたいのが「空室」です。空室があると、それだけ家賃収入が減ってしまい、最悪の場合にはローンの返済ができなくなってしまいます。そのため、空室を埋める能力の高い管理会社を選ぶことで、空室による損失を抑えることができます。

家賃滞納への対応が早い

入居者が家賃を滞納した際、その家賃をいかに早く回収できるかも、管理会社選びのポイントです。家賃の滞納があると、空室と同様に家賃収入が入ってこなくなるため、賃貸経営にとっては大きな打撃です。

管理会社の見極め方としては、2ヶ月以上家賃を滞納している件数が何件あるかを調べることが挙げられます。ちなみに、1ヶ月滞納の場合には、家賃をうっかり入金し忘れていることも考えられるため、そこまで気にする必要はないでしょう。

入居者トラブルをいかに早く解決するか

漏水、設備の故障、騒音による近隣トラブルなど、入居者によるクレームやトラブルを解決せずに放置しておくと、入居者が退去することにつながります。したがって、入居者への対応スピードも、管理会社選びの重要なポイントです。

入居者トラブルへの対応としては、24時間対応のコールセンターの設置や、物件管理スタッフの人数が考えられます。今では24時間対応のサービスが増えてきていますし、また、管理スタッフが多いほど、より早く入居者対応を行うことができます。

費用対効果が妥当か

管理会社に毎月支払う管理費としては、毎月の家賃収入の5%~7%が一般的です。これに加えて空室や滞納保証をつける場合には、別途料金がかかります。ただし、毎月の管理費は低くても、退去時のリフォーム費用を高く設定している管理会社もありますので、注意が必要です。

複数の管理会社を比較してみて、管理費と管理内容のバランスが妥当と思われる管理会社を選ぶのがいいでしょう。

 

大手管理会社を利用するメリットとデメリット


よく不動産経営で悩むのが、大手の管理会社に任せるか、それとも地元の管理会社に任せるかです。まずは大手管理会社に管理を委託する場合のメリット・デメリットについて説明していきます。

大手のメリット

大手の管理会社の一番のメリットは、その知名度でしょう。知名度があるため、集客力に優れているといえます。そのため、空室解消も期待できるでしょう。

また、大手だからこそ、管理の質もある程度保証されているといえます。下手な手抜きをしたら、ネームバリュー的にも大きなマイナスになると考えられるからです。また、管理ノウハウもある程度体系化し整備されているため、一定品質の管理は保証されていると考えられます。

大手のデメリット

大手管理会社では担当者の入れ替わりが激しく、担当者との長期的な信頼関係構築は難しいかもしれません。また、業務の引き継ぎがうまくいかないこともあり、また一から関係を築いていく必要があります。

加えて、大手管理会社は入居者募集以外の業務は本部で受付対応するため、迅速な対応が難しいでしょう。

 

地元の管理会社を利用するメリットとデメリット


やはり管理会社といったら、地元のものを選びたいという人も多くいることでしょう。地元の管理会社を選ぶメリット・デメリットを解説していきます。

地元のメリット

地元の管理会社を選ぶ一番のメリットは、地元の物件情報に広く精通していることです。長く地元で営業している管理会社だと、地元の物件情報や周辺環境も把握していることが多く、入居付けにも有利に働きます。

また、フットワークが軽かったり、融通が利くことも多く、軽い入居者対応やトラブルなら即対応してくれることも多くあります。臨機応変に対応してくれることも、大きなメリットです。

地元のデメリット

地元の管理会社も、その会社によって管理の質にばらつきがあリます。そのため、色々管理会社を回ってみて、信頼できる管理会社に管理を委託するのがいいでしょう。

また、地元の管理会社は人員が不足しており、入居付けや管理能力が欠けていることも考えられます。また、外国人への対応も、地元の管理会社では難しいでしょう。

 

まとめ


不動産経営は長期にわたるものですので、管理会社の料金の安さだけでなく、「信頼性」も非常に重要なポイントです。

この記事で紹介したポイントをもとに管理会社を比較してみて、信頼できる管理会社を見つけましょう。

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