投資の基礎知識

サブリース契約の落とし穴!サブリース契約の問題点とは?

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不動産投資で一番怖いのが「空室」です。空室になって家賃収入が途絶えると、銀行へのローン返済が滞ってしまう恐れもあります。ただ、そんな悩みを解決する方法があります。それがサブリースです。

サブリースを使えば、確かに空室の心配をする必要がなくなります。しかし、実は隠された落とし穴が何個もあるのです。

今回はサブリースに潜む落とし穴について、徹底的に解説したいと思います!

サブリース契約とは


まずはサブリース契約の基礎知識から確認しましょう!

サブリースとは何??

オーナーが所有する物件の部屋をサブリース会社が一括で借り上げ、保証料がオーナーへ支払われるのがサブリース契約です。サブリース会社は借り上げた物件を入居者に転貸し、入居者から家賃を受け取ります。そこから10〜20%の手数料を引かれたものが、保証料として支払われるのです。

サブリースの特徴

サブリースの一番の特徴は、サブリース会社が部屋を一括で借り上げるため、空室リスクがなくなるということです。入居率が低くくても、サブリース会社が支払う保証料の額は変わりませんから、オーナーとしては毎月安定した収入を得ることができます。

しかし、入居率が仮に100%とななった場合には、サブリース会社に支払う手数料分だけ収入が減るわけですから、オーナーはそれだけ損をすることになります。

空室状況などを見極め、サブリースをするかしないかを決める判断力が、オーナーには必要とされます。

 

サブリース契約に潜む落とし穴


それではいよいよ、サブリース契約に潜む注意点についてご紹介します。

保証料は通常の家賃収入よりも安くなる

サブリースでは、入居者からの家賃に代わり、サブリース会社から保証料が支払われます。ですが、この保証料は通常の家賃よりも10%〜20%低く設定されます。そのため、直接入居者から家賃収入を得るよりも、サブリースの方が収入が2割ほど低くなってしまいます。

ちなみに、保証料はサブリース会社によって異なります。保証料が高い会社とサブリース契約を結べば、それだけ多くの収入を得ることができます。

保証料は2年に1度見直される

サブリース契約を結ぶことで、毎月安定した保証料を得ることができます。しかし、その保証料の金額は、2年に1度見直されます。築年数が浅いうちには、保証料の減額もわずかで済むことが多いようです。しかし築年数が経過するにつれ、保証料の大幅な減額を要求されることもあります。このときサブリース会社の要求を断ると、サブリース契約を解約されることもあります。築年数が経過して空室リスクが高まる時に、サブリースを解約されては大変です。泣く泣くサブリース会社の減額要求を飲むしか、手はないでしょう。

そもそも不動産は、築年数が浅いうちは特に何もしなくても入居者が決まるものです。そこでわざわざサブリースを使うメリットがありません。築年数が経過してからサブリースを使うのが本来の使い方でしょうが、そのような条件を受け入れてくれるサブリース会社はないでしょう。

修繕費やリフォーム費用が高額になることも

サブリース会社によっては、修繕やリフォームをする業者を指定されて、高額な費用を請求されることもあります。また、修繕やリフォームを拒否すると、契約が解除される恐れがあります。サブリース契約を結ぶ際には、くれぐれも注意しましょう。

中途解約時、高額な違約金がかかる

サブリース契約を解約する際には、高額な違約金を請求されることが多いです。よくあるのが、解約の通知は半年前に行い、この期間を守らない場合には家賃の3〜5月分もの高額の違約金を請求されるケースです。その一方、サブリース会社はオーナーが保証料の見直しに応じなかったり、経済情勢が変化した場合、いつでも契約を解除できる条件が多いようです。

サブリース契約を結ぶ際には、解約時の条件についてもよく確認しましょう。

入居者の情報が分からない

サブリース契約では、サブリース会社が入居者と直接賃貸借契約を結んでいるため、オーナー側には入居者の情報が入ってきません。そのため、果たしてどんな入居者が住んでいるのか、そして空室なのかどうかも、オーナー側では分からないのです。

また、サブリース契約を解約しても、サブリース会社が入居者の情報を教えてくれないこともあります。こうなると、オーナーが変更になったことと、新しい家賃の振込先口座を入居者に伝えることができません。もしも入居者が解約したサブリース会社に家賃を振り込んでしまった場合、家賃を回収するのは非常に困難でしょう。

したがって、サブリース契約を結んだら、入居者の情報を共有してもらった方がいいでしょう。サブリース会社がそれに応じない場合、契約するかよく検討した方がいいでしょう。

敷金が引き継がれなかったり、更新料がもらえないこともある

サブリース契約を解約した際、サブリース会社から敷金が引き継がれないこともあります。こうなると、入居者が退去した際に、オーナーの自費で敷金を返還する必要が出てきます。

また、入居者の入居条件を決めるのはサブリース会社ですから、入居者がどんな条件で入居しているのか、オーナーには知らされていません。そのため、もしも更新料がない条件で入居していた場合、オーナーは更新料の請求ができなくなってしまいます。

あらかじめ入居条件を確認してから解約をした方が賢明でしょう。

サブリース契約のリスクについて説明義務がない

通常、新規でサブリース契約を結ぶのは、新しく不動産を購入したタイミングでしょう。不動産の売買を行う場合には、宅建の資格を持っている人が同席して、契約説明などを行う義務が課せられています。しかし、単なるサブリース契約の場合には、宅建業法の対象外となるため、サブリース会社が事前にリスクを告知する必要がないのです。そのため、サブリース契約に潜むリスクを認識しないまま、契約を結んでしまうケースも続出しています。

 

まとめ


サブリースは、空室リスクを保証してくれる非常にすぐれた制度です。しかし、ここまでご説明したリスクを認識せずに契約すると、後で痛い目にあいます。しっかりと契約内容を理解した上で、契約するように心がけましょう。

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