投資をする上で一番怖いのが、「失敗」することですよね。特に不動産投資で失敗すると、何千万円もの借金を背負うことになりますので、非常に大変です。
そこで今回は、ワンルームマンション投資で失敗してしまう人の特徴をご紹介します。この記事を参考に、堅実な不動産投資を進めていきましょう。
ワンルームマンション投資にはどんなメリットがあるの？？
そもそもワンルームマンションに投資する前に、そのメリットについてしっかりと認識しておく必要があります。こちらでメリットについて具体的にご説明します。
家賃収入を得られる
不動産投資を進める人の多くが、この家賃収入を目当てに投資を始めることでしょう。家賃収入は入居者がいる限り常にもらえますから、不労所得として考えることができます。本業で忙しいサラリーマンでも、手軽に始めることができます。
少額の資金で始められる
不動産を購入する際には、金融機関のローンを利用することができます。そのため、少ない手元資金でも投資を始めることが可能です。また、不動産投資の中でもワンルーム投資は、比較的投資金額が少なく済み、一棟アパートやマンションを購入するときのように何千万円、何億円もの融資を組む必要もありません。借金のリスクも少なくて済みます。
外注化できる
ワンルームマンション投資の場合、立地の良い場所に物件を購入し、きちんとした賃貸管理会社を見つけることができれば、面倒な管理業務を全て外注化することができます。これなら、本業が忙しいサラリーマンでも、非常に取り組みやすいといえます。
生命保険の代わりになる
ローンを組んだ際には、団体信用生命保険（団信）に加入します。団信は購入者が死亡したり高度障害になった場合に、残りの残債が全て保険料で賄われる保険です。そのため、遺族に残債のないマンションを残すことできます。
残された遺族は、無借金のマンションから得られる家賃収入を年金として活用したり、または売却することで保険金代わりにすることができます。
自分年金として活用できる
家賃収入は安定した収入源ですから、老後の不足資金を補う自分年金として活用できます。貯金のように取り崩して生活費を賄おうとすると、どうしても目減りしていくお金が気になってしまいます。しかし、ワンルームマンションの家賃収入であれば、気兼ねなくお金を使うことができます。
ワンルームマンション投資のデメリットとは？？
ここまでワンルームマンションの様々なメリットをご紹介してきました。しかし、ワンルームマンション投資にもデメリットがあるのです。
換金するのに時間がかかる
不動産を売却して換金する際には、数ヶ月や半年単位の時間がかかります。人気がある物件ならいいのですが、不人気なエリアの物件の場合には、売却するまでに相当の時間がかかることを認識しましょう。
税金や管理費などの費用がかかる
不動産投資をする際には、最初から最後まで非常に多くの税金がかかります。物件を購入する際には不動産取得税などの税金、物件の所有中には固定資産税、都市計画税、所得税。物件の売却時には売却益に対して所得税がかかります。
また、毎月管理費と修繕積立金を管理会社に支払う必要があります。そのほか、退去した際にはリフォーム費用や募集費用などがかかります。
こういった税金をあらかじめ見越して、計画的に資金を準備しておきましょう。
ワンルームマンション投資で失敗する人の特徴
いよいよこの記事のテーマであるワンルームマンション投資に失敗する人の特徴についてご紹介します。
新築ワンルームマンションを購入する
新築ワンルームマンションは、物件の価格が非常に高額で、しかもその割に家賃がそこまで高く取れませんから、毎月の家賃収入からローン支払額を引くと、赤字になる可能性が大きいです。しかも設定家賃は築年数の経過とともに下落していきますので、この赤字はさらに拡大していきます。せっかくリスクを取って投資をしているのに、毎月赤字が出たら、投資の意味がありません。
新築マンションの購入は絶対にやめましょう。
地方の高利回り中古マンションを購入する
地方や郊外にあるワンルームマンションは、都心のマンションと比べてかなり割安で高利回りとなっています。しかしこういったマンションは、家賃設定が非常に低く、また空室リスクも非常に高いため、失敗する可能性が高いです。
家賃設定が低いと、エアコンや給湯器といった設備が故障したり、退去してリフォームする必要がある場合には、修理費用やリフォーム費用で家賃収入の多くが吹き飛んでしまいます。最悪、オーナーが自己資金を持ち出す必要も出てきます。
また、地方でワンルームマンションを購入すると、空室が長期化する恐れがあります。そもそも地方では賃貸需要が低いですし、数万円家賃をあげるだけで１LDK、２LDKなどの広めの部屋を借りることもできますので、競争が激しくなります。
節税目的で購入する
節税目的でマンションを購入すると、痛い目にあう可能性があります。
まず、マンション投資による節税効果は、永続的に続きません。一定年数が経過すると、減価償却費が切れ、節税効果がなくなります。
また、仮に部屋の設備が故障したり、退去してリフォーム費用が必要になった場合、自分のお金を持ち出しする必要も出てきます。通常の不動産投資の場合には家賃収入の範囲内で対応可能ですから、これは大きな違いです。
ワンルームマンション投資で成功するために
ここまでワンルームマンション投資で失敗する人の特徴を見てきました。ここからは、成功するための方法についてご紹介します。
立地が都心のものを購入する
ワンルームマンションを購入する際には、長期にわたって賃貸需要が強い都心を選ぶようにしましょう。そして、将来にわたり安定した賃貸需要が見込めるのは、東京２３区の駅徒歩１０分圏内の物件です。不動産投資は長期にわたるので、日本で最も人口が多い東京２３区を選ぶのがベストでしょう。
中古の物件を狙う
ワンルームマンションを購入する際には、中古物件を購入しましょう。中古物件なら新築物件よりもかなり割安で物件を購入できますし、設定家賃もそこまで低くありません。したがって、中古マンションの方が利回りが高くなります。
有能な賃貸管理会社を選ぶ
安定した賃貸経営を行うためには。有能な賃貸管理会社を選ぶ必要があります。実は空室を埋める能力は、管理会社によってまちまちだったりします。空室が続けば収支は赤字になりますから、できるだけ空室解消能力の高い管理会社を選ぶようにしましょう。
まとめ
ワンルームマンション投資では、どのマンションを購入するかで、投資の結果が決まってしまいます。投資に失敗しないためにも、この記事を参考にして、物件を探してみてください。
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