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サブリース契約とは??サブリースのデメリットを徹底解説

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不動産投資で最も心配なのが、「空室問題」ですよね。そんな時、手っ取り早く空室問題に対処できるのが「サブリース」です。しかし、一見すると便利そうなサブリースですが、実は思わぬ落とし穴があります。今回はそんなサブリースについて、デメリットに焦点を当て、徹底分析してみました。

サブリースの基礎知識


まずはサブリースについて、その基本を押さえましょう!

サブリースとは

サブリースとは、別名で「一括借上げ」とも呼ばれるように、賃貸物件の一棟全部屋を、サブリース会社が毎月決められた金額で借り上げてくれる制度です。

サブリース会社は、借り上げた部屋の入居者を募集し、入居してもらい、その対価として家賃をもらいます。そして、物件オーナーに対しては、毎月一定額を支払います。

空室対策となる

サブリースを利用することで、物件オーナーは空室を心配する必要がなくなります。なぜなら、空室の有無に関わらず、毎月一定額がサブリース会社から支払われるからです。また、サブリース会社としては、入居者からの家賃収入からオーナーへの支払い額を引いたものが利益となります。

多くが新築時からの保証

ほとんどのサブリースは、新築時から10年~30年にわたって借り上げ保証することが多いです。築年数が経過した中古物件で、サブリースを受託してもらえるケースは稀なようです。また、1棟ではなく1戸単位でのサブリースとなると、さらに敬遠されることが多いです。

保証される家賃

サブリースで保証される家賃は、通常は設定家賃の80%~90%ほどです。残りはサブリース会社への手数料として差し引かれます。ただし、設定家賃は家賃相場よりも低めに設定されることが多いです。サブリース会社側も、確実に入居者が入る家賃設定にしておきたい事情があるのです。

また、サブリース契約をしていきなり家賃が入ってくることはなく、最初の2~3ヶ月間は家賃が入ってこないフリーレント期間が設定されます。

 

サブリースのメリット


サブリース契約の一番のメリットは、空室を気にしなくていいことでしょう。こちらで具体的に解説していきます。

空室や滞納の心配をしなくて済む

サブリースを利用することで、空室や滞納などの心配をする必要がありません。例えサブリース契約をしている物件に空室があっても、また入居者が家賃を滞納しても、そのリスクは全てサブリース会社が引き受けてくれます。オーナーは毎月入ってくれる借り上げ家賃を待っているだけでいいのです。

建物の維持・管理にあまり気をつかわなくて良い

サブリース会社に支払う取り分に、管理業務に関する費用も含まれているため、物件の維持・管理も全てサブリース会社に任せることができます。サブリース会社が賃貸経営に必要なことを全てやってくれますので、物件のオーナーは建物の維持・管理にそこまで気をつかう必要がありません。

入居者トラブルが起きても当事者にならない

家賃滞納や退去のトラブルが起きた際には、訴訟を起こし対処していくこともあります。しかし、入居者はサブリース会社と賃貸借契約を結んでいるため、物件オーナーが訴訟の当事者となることはありません。また、トラブルがあってもオーナーとのサブリース契約には影響がないため、オーナーの収入は家賃保証で確保されます。

確定申告が簡素化できる

サブリース契約では、物件のオーナーはサブリース会社と賃貸借契約を結ぶだけですので、物件からの収支管理が非常に簡素化できます。そのため、確定申告もしやすくなり、税務上の手間を大きく省けます。

 

サブリースのデメリットと注意点


サブリース契約で一番問題となるのが、そのデメリットです。あなたもサブリース契約のトラブルを耳にしたことがありませんか??こちらでは、サブリース契約に潜むデメリットと注意点について解説していきます。

手数料が取られる

サブリース契約をすると、本来もらえるはずの家賃収入が、目減りしてしまうデメリットがあります。ただし、これはサブリースをする上では仕方がないことでもあります。自分で賃貸経営をして空室リスクを負うか、それとも空室リスクを抑えて手数料を支払うか、どちらを取るかです。

免責期間がある

サブリースの契約次第では、新築時や退去後に免責期間が設けられることもあります。免責期間というのは、家賃保証がされない期間のことで、オーナーにとっては収入がなくなる期間です。特に、退去後の免責期間は、空室時の家賃保証というサブリースのメリットを食いつぶすことにつながりますから、完全に不利な契約といえます。

免責期間は、長くても2ヶ月ほどに、そしてできるだけ短くすることをお勧めします。

家賃保証の見直しがある

サブリースの家賃保証は、2年毎の契約更新のタイミングで、どんどん下げられていくことがあります。実は契約上にも、賃料改定が明記されています。オーナーが値下げに反対すると、サブリースを中途解約されてしまうことがあります。「20年間家賃保証」などという宣伝文句がありますが、実はその「賃料水準」については、保証されていないのです。

長期間サブリース契約を結ぶなら、家賃保証が下がる前提で収支計算をしましょう。

原状回復費用や修繕費用が請求されることもある

入居者が退去した後の原状回復費用や大規模修繕費用は、契約によってオーナーが負担することになっている場合があります。これはある意味では仕方がないことです。しかし問題は、サブリース会社の指定通りに工事をしないと、契約の更新を断られる場合があることです。その際、相場よりも高い業者を選定したり、請求を上乗せしてきて、不当に高額な工事費を請求されることもあります。サブリースの際の費用負担については要チェックです。

契約が途中で解約となることもある

長期間の家賃保証を謳っているサブリース会社が多くありますが、借り上げ家賃の減額に応じてもらえない場合や、経済情勢が変化した場合には、契約が中途解約されることもあります。

サブリース会社が破綻する可能性

サブリース会社が破綻した場合には、借り上げ家賃が支払われなかったり、入居者が退去する際の敷金の返還義務が、オーナーへ課せられることもあります。そのため、サブリース会社の経営状況を確認することは必須です。また、サブリース会社が建設会社やデベロッパーの子会社である場合、親会社が潰れた際に、連鎖倒産する可能性もあります。

サブリース契約終了後の管理で揉める

サブリース契約が終了したり、解約された場合には、入居者の情報や賃貸契約の引き継ぎがスムーズに行われないこともあります。引き継ぎがスムーズに行われないと、入居者への家賃振込先の伝達や、敷金の有無が分からず、揉めることもあります。また、建物の管理やメンテナンスがいい加減だった場合には、修繕に莫大な費用がかかる恐れがあります。

 

まとめ


サブリースは一見するとメリットばかりに思えますが、実はかなりブラックな部分もある制度なのです。サブリースを始める際には、くれぐれも注意しましょう。

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