投資の基礎知識

オーバーローンとは?不動産投資ローンで知っておきたい基礎知識

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不動産投資の一番のメリットが、銀行のローンを利用して、少ない自己資金で物件を購入できることです。今回は不動産投資用のローンを組むにあたり、知っておきたい基礎知識をまとめてみました。

不動産投資ローンとは


まずは、不動産投資ローンの基本的内容から押さえましょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、不動産投資をする際に利用するローンです。一方、自宅を購入する際に利用するローンは、住宅ローンと呼ばれます。住宅ローンはあくまで住宅購入用のローンですので、投資目的で不動産を購入する際には利用することができません。ただし、賃貸併用住宅の場合は住宅ローンも利用できます。

住宅ローンよりも審査が厳しい

不動産投資ローンは、住宅ローンよりも審査基準が厳しいです。

不動産投資ローンは、不動産からの家賃収入を元にローン返済を行いますから、不動産経営の「事業」そのものへの融資と考えられます。また、住宅ローンは返済を怠ると住居を追い出されるため、滞納が少ないと考えられていますが、不動産投資ローンではそういった事情もありません。こうした事情から、不動産投資ローンは審査基準が厳しいといえます。

住宅ローンよりも金利が高い

不動産投資ローンは、不動産経営という「事業」への融資となるため、住宅ローンと比べて審査基準が厳しく、金利が高い傾向にあります。一方、住宅ローンは国が住宅購入を支援していることもあり、金利が低く設定されています。

 

不動産投資ローンで押さえておきたいこと


こちらでは、不動産投資ローンを組む際に押さえておきたいことをご紹介します。

事業の採算性や将来性が問われる

不動産投資ローンでは、本人の返済能力は当然のこととして、賃貸に出した際の収支や、将来性、物件の担保価値などの様々な要素が考慮されます。例えば利回りが低すぎたり、返済比率が高すぎたり、将来的に金利が上昇した場合に収支が合わなくなる場合には、ローンを組むことが難しくなります。銀行では、多角的に物件の収益性を判断します。

逆にいうと、銀行の審査に通らないような物件は、そもそも購入に値しない物件ということが分かります。このことから、銀行の融資がおりた物件というのは、ある程度は収益性が見込める物件といえます。

審査基準は銀行によって異なる

基本的には、メガバンク⇒地方銀行⇒信用金庫⇒ノンバンクの順番で審査基準が緩くなっていきます。ただし、審査基準が緩くなる代わりに金利が高くなりますので、まずは上位の銀行から順番に融資を申し込んで行くのがセオリーです。

また、各銀行によって審査基準が全然違います。静岡銀行やスルガ銀行は不動産投資の世界ではあまりにも有名ですし、オリックス銀行やSBJ銀行もある程度年収がある人にとっては融資を受けやすい銀行といえます。また、不動産仲介業者が金融機関と提携していることもあります。この場合、金利が優遇されたり、審査基準がゆるくなることもありますので、いい業者を見つけることができれば、ローンを組むチャンスが大きく膨らみます。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンを組む際には、住宅ローンと同様に団体信用生命保険(団信)に加入することができます。そのため、本人が万が一亡くなってしまったり、高度障害になった場合でも、残された遺族に無借金の不動産を残すことができます。不動産投資ローンというのは、実は生命保険の代わりとも考えることができますので、生命保険に加入している人が不動産投資ローンを組む際には、生命保険の補償内容の見直しをした方がいいでしょう。

固定金利と変動金利がある

不動産投資ローンには固定金利と変動金利のものがあります。

固定金利

固定金利型は、返済期間中、金利が一定に固定されているタイプのものです。金利が固定されているため、金利上昇リスクにさらされることはなく、将来の収支予測が立てやすいメリットがあります。ただし、今後金利が下がっても、その恩恵を受けることはできません。

変動金利

変動金利型の適用金利は、固定金利型のものよりも通常は低くなりますから、月々の返済額を抑えることができます。ですが、金利上昇局面では、返済額が膨れ上がるデメリットがあります。

金利が上昇してきた際に有効なのが、繰り上げ返済です。繰り上げ返済をすることで元金を減らすことができ、それだけ利息を減らすことができます。

 

不動産投資ローンの審査時のポイント


不動産投資ローンを組む際には、様々な要素が審査の過程で検証されます。そのポイントについて、こちらで具体的に解説していきます。

年収

やはり年収が高ければ高いほど、ローンを支払う資力が高いと判断されますから、ローンを組む際には有利となります。年収500万円以上が一つの目安といわれており、この年収を下回るとローンが通らないことも多くあります。

勤務状況

勤務状況では、勤務先や勤続年数が主に見られます。勤務先では、会社の規模や離職率などが総合的に判断されます。大企業であれば、社会的信用もあるため、審査面でも有利です。

勤続年数も重要な審査の要素です。勤続年数が浅いと、収入が安定していないと判断されることもあります。勤続年数3年以上が一つの目安といわれています。

借り入れ状況

借金やオートーローンなどの借り入れ状況も、審査では影響してきます。また、返済が遅れていたり、過去に自己破産をしていると、信用度が下がってしまうため、ローンが通らないことが多くあります。

自己資金の割合

金融機関では、購入時にどれぐらいの自己資金を頭金として入れているかも見ています。自己資金が多ければ多いほど融資金額も少なくなるため、金融機関のリスクが減るといえます。自己資金が多ければ、他の審査基準を満たしてなくても融資を受けられることもあります。

物件の担保価値

不動産投資ローンを組む上では、物件の担保価値がとても重要です。銀行は、万が一ローンの返済が滞った場合には、物件を競売にかけてローン残債と相殺しようと考えています。そのため、競売にかけた際に高い金額で売れるよう、担保価値が高い物件を好む傾向にあります。そのため、建物が新しかったり、土地が広い物件の方が融資が通りやすいです。

物件の収益性

不動産投資ローンでは、物件そのものの収益性も見られます。購入予定の物件の実質利回りや、将来の金利上昇に対する耐性などを総合的に判断します。将来金利が上昇しただけで収支が赤字になる場合には、銀行としてもマイナス材料となります。

熱意

審査を通す際に大切なのが、あなたの熱意です。審査担当者も人ですから、あなたの不動産投資に対する熱意が伝われば、色々な手を尽くして審査を通してくれるかもしれません。審査担当者と良好な関係を築くようにしましょう。

 

まとめ


不動産投資ローンを組む際に大切なことが分かったでしょうか??やはり、審査を組む際に一番大切なことは、あなたの熱意です。審査担当者も人ですから、態度が悪い人よりかは、明るく熱意のある人の審査を通したいと思うものです。不動産投資に対する熱意を忘れずに、投資を進めましょう!

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