投資の基礎知識

こんなサラリーマン大家は失敗する!不動産投資のリスクの話

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サラリーマンの間で人気なのが、不動産投資です。たしかに少ない自己資金で家賃収入を得られるのは、非常に嬉しいですよね。しかし、不動産投資のリスクについて理解せず投資を始めてしまう人も多くいることでしょう。

そこで今回は、不動産投資に潜むリスクと、その回避方法を徹底解説したいと思います。リスクを回避し、堅実に不動産投資を進めていきましょう。

不動産投資に潜むリスクと対応策


不動産投資には、多くのリスクがあります。ただし、そのリスクを事前に認識できれば、対処することが可能です。

少子化による空室リスク

不動産投資で一番怖いのが空室リスクでしょう。特に、日本は少子高齢化が進んでおり人口も減少し始めています。そのため、賃貸需要が年々減少していくことが見込まれています。保有する物件で空室が発生してもなかなか入居者が決まらず、最悪の場合、物件を手放さなければならなくなります。

たしかに地方では空室物件が多くなっていますが、東京都心部に限定して見てみると、むしろ人口がどんどん増えており、賃貸需要も旺盛です。そのため、空室リスクを避けるためには、都心部で物件を購入することが大切です。また、地方でも一部の都市に人口が集中し続けるため、今後の人口増加が見込める都市部で物件を購入すれば、そこまでリスクは高くないでしょう。

建物の老朽化

不動産投資をする上では、建物の老朽化のリスクもあります。入居者は築年数が浅い物件を好むため、築年数が経過するにつれて家賃が下落していきます。

しかし、日頃から定期的なメンテナンスを怠らなければ、建物は長期間にわたり使用可能ですし、家賃もそこまで下落することはありません。今のマンションはきちんとメンテナンスを怠らなければ、100年使用可能ともいわれています。メンテナンス費用をケチらず、自分の物件を綺麗にするように努めましょう。

地震のリスク

不動産投資においては、耐震性のある建物を選ぶことが大切です。1981年6月1日以降に建てられた物件は、新耐震基準に適合しているため、耐震性に優れています。実際、阪神大震災や東日本大震災でも、新耐震基準のマンションで倒壊した建物はほとんどなかったというデータもあります。気になるようでしたら、地震保険に加入してもいいでしょう。

金利上昇リスク

不動産投資で融資を受ける場合には、変動金利であること多いようです。ローンの返済期間中に金利が上昇したら、毎月の収支が非常に厳しくなることも考えられます。

対応としては、金利が上昇するリスクを考慮に入れ、余裕を持った返済計画を立てるといいでしょう。一般的には、毎月の家賃収入に占めるローン支払額の割合は、50%未満がいいといわれています。また、固定金利を利用したり、繰り上げ返済を利用するのも一つの手です。

家賃滞納リスク

不動産投資には、入居者が家賃を支払わない家賃滞納リスクがあります。家賃支払いが滞納した場合は、入居者への督促、連帯保証人への督促が必要です。また、退去を迫る場合にも、その業務を管理会社や弁護士などに依頼すると費用が発生します。実際に退去が完了するまでには長い時間がかかりますので、その間は家賃が全く入ってこない状態が続くことになります。

これに対処するためには、家賃保証会社を利用するのがいいでしょう。家賃保証会社は滞納している家賃を立て替えてくれたり、入居者への督促、退去の手続きを代行してくれますので、大家さんにとっては非常に心強い存在です。

入居者トラブル

入居者の間でトラブルが発生するリスクもあります。ゴミの出し方に始まり、最近では騒音もよく話題に上がっているようです。

こういったトラブルは管理会社にすべて任せてしまうのがいいでしょう。管理会社はこういったトラブルに対処するノウハウを持っていますので、円滑かつ迅速に解決してくれるはずです。

事件が発生するリスク

保有する物件内で、人が亡くなる事件が起きた場合には、入居者が一斉に退去してしまう可能性があります。また、仮に入居者が入っても、家賃を相当下げなければいけない場合もあります。

このリスクに備えるためには、一棟の大型マンションを購入するのではなく、複数の小型マンションに投資するなどして対応する必要があります。

 

安定して不動産投資を進めていくために


ここまで、不動産のリスクについて見てきました。こちらでは、そのリスクを踏まえ、どのようにすれば安心して不動産投資を進められるか解説していきます。

返済比率を50%未満にする

不動産投資をする上での一つの目安が、返済比率が50%未満かどうかです。返済比率が50%を下回れば、金利が上昇したり、急に修繕が発生したとしても、物件からの家賃収入の範囲内で対処が可能です。

立地がいい物件を購入する

不動産投資で最も重要なのが「立地」です。これからも人口増加が見込まれる東京23区の、それも駅から徒歩10分以内の物件を待っておけば、かなりの競争力があるといえます。日本の人口は減少を始め、特に地方や郊外では人口の流出が始まっています、利回りが高いからといって、下手に地方に物件を買ってしまうと、空室を埋めるのに苦労することでしょう。

入居付けに強い管理会社を選ぶ

管理会社によって、入居付けをする能力に差があります。不動産投資ではいかに早く空室を埋めるかが大切ですので、なるべく入居付けに強い管理会社を選ぶようにしましょう。

入居付けに強い管理会社の見分け方としては、各社が公表している入居率を確認したり、管理戸数が多い会社を選ぶようにするといいでしょう。

 

まとめ


以上、不動産投資のリスクと、その対処方法についてご紹介してきました。不動産投資のリスクをしっかりと認識し、堅実に投資を進めていきましょう!

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