投資の基礎知識

サラリーマン大家が失敗しない極意! オーナーチェンジ物件選びのポイント

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不動産投資を始めたくて物件を探していると、たまに「オーナーチェンジ 物件」というものがありますよね。その名の通り、入居者は変わらずにオーナーだけチェンジする物件です。

オーナーチェンジ 物件を購入すれば、購入した時点から家賃収入が得られるメリットがありますが、注意したい点も何点かあります。今回はそんなオーナーチェンジ 物件についてまとめましたので、あなたの投資の参考にしてください。

オーナーチェンジ物件の基礎知識


まずは、オーナーチェンジ物件の基礎知識からご説明していきます。

そもそもオーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、現在の入居者をそのままにして物件を売買することをいいます。賃貸借契約を結んでいる状態でオーナーだけが代わるため、「オーナーチェンジ」と呼ばれます。一棟マンションや一棟アパートのように複数の部屋がある場合には、そのうち1部屋でも入居者がいればオーナーチェンジ扱いとなります。反対に、入居者がいない空室の物件の場合には、オーナーチェンジとはいいません。

賃料を受け取る権利が得られる

オーナーチェンジをすると、新しいオーナーは、入居者からの「賃料を受け取る権利」を得ることができます。しかし同時に、入居者が退去する際の敷金の返還義務も引き継ぐことになります。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売りに出ている物件のことをいいます。オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、物件購入後、すぐに家賃収入を得られるメリットがあります。また、満室の場合には、リフォームや入居付けの手間もなく、非常に魅力的と言えます。そのため、オーナーチェンジ物件は人気があります。

 

オーナーチェンジ物件のメリット


オーナーチェンジ物件には様々なメリットがあります。具体的に見ていきましょう!

空室を埋める必要がない

空室の不動産物件を購入した場合には、新たに入居者を募集する必要があるため、実際に入居するまでは家賃収入を得られないデメリットがあります。また、入居者を募集する前に、リフォームを済ませておく必要もあります。

しかし、オーナーチェンジ物件では、購入したらすぐに家賃収入を得ることができます。また、入居中の部屋の賃料も明らかなため、収支の計算がしやすいといえます。

分譲マンションなら購入価格を抑えられる

分譲マンションを投資目的で購入する場合、空室の物件よりもオーナーチェンジ物件の方が価格が低く設定されるメリットがあります。理由としては、入居者が入居しているため、自分が物件を使用する権利が制限されるためです。

稼働状況を把握できる

オーナーチェンジ物件は中古物件ですので、今までの物件の稼働状況を確認することができます。例えば、家賃の動向や、平均空室率などを把握することが可能です。これによって、より正確な収支計画を立てることが可能となります。

 

オーナーチェンジ物件のデメリット


メリットばかりのオーナーチェンジ物件ですが、デメリットもあります。

売却するにはそれなりの理由がある

空室の物件を手放すならまだ分かりますが、入居者がいる物件をわざわざ手放すのには、それなりの理由があると考えるのが普通です。そのため、売主が物件を手放す理由を、必ず確認する必要があります。

例えば売主が相続税などの支払いのためにやむを得ず手放すなら問題ありませんが、入居者や周辺住民、管理組合との間に、深刻な問題を抱えていることも考えられます。こういった場合、物件を購入した後に大きなトラブルに巻き込まれることがありますので、注意が必要です。

部屋の中を見ることができない

オーナーチェンジ物件は、物件を購入する際に室内を見ることができないため、購入後に大きな問題が発覚することがあります。特に入居者が退去した時点で問題点に気が付くことが多くあります。その時には、すでに物件購入から期間が経過しているため、売主に対して責任を追及できないこともあります。

入居者との間にトラブルを抱えていることもある

わざわざ入居者がいる物件を手放すということは、それなりの理由があると考えられます。その理由の中でも、入居者と前のオーナとの間にトラブルがあったために手放すケースが多くあります。そのため、入居者が無理難題を持ちかけてきたり、家賃を滞納するといったことも考えられます。

家賃保証がされていないこともある

入居者の居住年数が長い場合には、家賃保証がされていないこともあります。その場合、入居者が家賃を滞納してしまうと、自分で督促や明渡しの手続きを全て行う必要が出てきます。

購入できるまでの競争が激しい

オーナーチェンジ物件は、やはり人気があることに間違いありません。そのため、オーナーチェンジ物件を購入する際には、競争が激しくなることが多いです。いかに早く買付証明書を出し、銀行のローン審査を通すか、まさにスピード勝負といえます。

オーナーチェンジ詐欺もある

オーナーチェンジ物件と称して、一時的に知人を高めの家賃設定で入居させておき、購入して数か月後に退去するということもあります。購入時には高めの家賃設定で高利回りですが、いざ空室になって入居者の募集を行うと、一気に家賃がガクンと下落することもあります。物件を購入する前に、入居時期や家賃をよく確認するようにしましょう。

 

オーナーチェンジ物件購入時の対応


ここからは、オーナーチェンジ物件を購入した際に必要となる対応について、簡単にご紹介します。

入居者へオーナーチェンジの通知を出す

オーナーチェンジによって物件のオーナーが代わった場合には、一般的には事後、入居者へ通知を出します。そして、売主と買主の連名で、家主が変更になったこと、新たな家賃振込先、新たな連絡先などを知らせます。この際、敷金を引き継いだことや、次回の更新までの賃貸借契約書の取り扱いについても明確にしておくといいでしょう。

管理会社が入っている場合、不要なことも

家賃の収納業務等を管理会社が代行している場合や、サブリース契約が結ばれている場合には、管理会社との契約を新オーナーがそのまま引き継ぐことで、入居者への通知が不要となることもあります。仲介業者に通知の有無について確認するようにしましょう。

 

まとめ


オーナーチェンジ物件は、購入してすぐに家賃収入が得られるメリットがあります。投資初心者はオーナーチェンジ物件で不動産経営の経験を積み、その後空室物件にチャレンジするといいかもしれません。

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