投資の基礎知識

不動産投資の3大リスクとは?サラリーマン大家が失敗しないための基礎知識

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不動産投資というのは、他の投資と違って投資資金を多く投入することになりますので、失敗した時のリスクが大きいと言えます。

ですので、不動産投資のリスクについて、投資を始める前にある程度把握しておくことが大切です。

ということで今回は、不動産投資の3大リスクについてまとめてみました。

金銭的なリスク


不動産投資をする上で重要なのが金銭的リスクです。

このリスクは、経済状況の変化によりもたらされるリスクを指します。

金利上昇リスク

不動産投資をする際には、多くの人が銀行でローンを組むと思います。

その際には、金利が上昇するリスクを想定する必要があります。

ちなみに、銀行ローンの金利というのは、固定金利と変動金利というものがあります。

固定金利では、ローンの支払いが終わるまで金利が固定されています。

よって、金利の変動リスクがないというメリットがありますが、その反面、金利が割高になるデメリットがあります。

変動金利では、金利が変動するリスクがありますが、その分、固定金利よりも金利が低いメリットがあります。

特に現在は金利が非常に低く推移していますので、変動金利を利用する人が多い思います。

変動金利を利用する場合、いつか金利が上昇した時のことも考え、余裕を持って収支計画を立てておくことが重要です。

税金のリスク

不動産投資では、物件購入に不動産取得税、運用中には固定資産税、都市計画税、そして、所得税がかかります。

特に所得税が問題で、この税金次第では税引き前利益は黒字にもかかわらず、税引き後にマイナスの収益になることもあります。

そのため、減価償却費を適切に活用したりして、節税をすることが大切になってきます。

もしも税金を支払えなくなったら、差し押さえを受ける可能性もあります。

 

運用上のリスク


どんなにいい物件を購入できたとしても、運用する人次第ではうまく収益を上げられない可能性もあります。

ここでは、物件を運用中に発生するリスクについてまとめてみました。

空室リスク

空室というのは、不動産投資家にとっては永遠の課題でしょう。

空室がいつまでも埋まらないと、思っていたほど収益が上げられなかったり、最悪「持ち出し」になる可能性もあります。

空室を防ぐためにまず大切なのは、長期的に賃貸需要が強い地域に物件を購入することでしょう。

それでも空室が埋まらない場合には、今の流行に合わせてリフォームをしたり、家賃を下げてみたり、空室を埋めるための方法はいくらでもありますので、このリスクはある程度は対処可能と言えます。

家賃滞納のリスク

不動産運営においては、家賃滞納も大きなリスクとなります。

日本の場合、物件所有者よりも入居者有利の法律のため、たとえ家賃を滞納したとしてもなかなか入居者を追い出すことができません、

入居者に居座られてしまった場合、最悪、訴訟を起こして退去していただくことになります。

また、なかには滞納した家賃をそのままにして夜逃げする人もいます。

家賃滞納に対処するためには、あらかじめ家賃保証会社に加入してもらうことが無難といえるでしょう。

入居者が家賃を滞納した場合は、家賃保証会社が代わりに取り立てや退去までの交渉をしてくれます。

家賃・地価下落のリスク

現在、日本の人口というのは減少段階に入りました。

そのため、日本では今後賃貸需要が減っていき、地価が下落すると予想されます。

賃貸需要が減少すると、各地で空室物件が増えてきたり、家賃が下落することにより家賃収入減少することが考えられます。

よって、今まで以上に空室対策の重要性が増すといえるでしょう。

 

建物に関係するリスク


こちらでは、経年劣化に伴う建物の修繕リスクや、地震火災などのリスクを見ていきましょう。

修繕リスク

どんな物件を購入しても、時が経つにつれて建物が痛んできたり、設備が故障することが多くなってきます。

そのため、定期的に修繕をする必要があります。

特にどんな物件も10年に一回ほど大規模修繕を行う必要があります。

具体的には、外壁や屋根の塗装、雨樋の交換などです。

大規模修繕の際には数百万円の費用がかかりますので、通常は毎月の家賃収入から少しずつ積み立てていきます。

他にも急な修繕が発生する可能性がありますので、必ずそのためのお金を積み立てておくようにしましょう。

地震・火災のリスク

地震大国日本では、地震は大きなリスクと言えるでしょう。

地震リスクの対処するためには、新耐震基準の物件を購入することが挙げられます。

また、必要に応じて地震保険に加入するのも手でしょう。

続けて火災のリスクもあります。

これに備えるためには、必ず火災保険に加入しておく必要があります。

ただ、銀行で融資を受ける場合、火災保険に加入するのが必須であることも多いですから、加入し忘れの心配はないでしょう。

 

まとめ


ここまで、不動産投資のさまざなまリスクについて見てきました。

ここに挙げたリスクは本当に基本的な内容ですので、最低限こちらにあげたポイントは外さないように、不動産投資を進めましょう。

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