投資の基礎知識

オーバーローンとは?不動産投資のローンで知っておきたいこと!

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不動産投資で大切なのが、いかに銀行からローンを引っ張ってくるかです。

どんなにいい物件が見つかっても、銀行でローンを組めなければ、購入することができません。

ということで、今回は不動産投資でローンを通るために知っておきたいことをまとめてみました。

ぜひ、参考にしてみてください。

不動産投資ローンで知っておきたいこと


頭金を貯める

不動産投資ローンを通す際には、頭金があればあるほど有利となります。

銀行にとって頭金というのは、実際の物件の販売価格と、その物件の担保価値との差を埋める性質を持っています。

例えば、販売価格が3,000万円で、担保価値が2,700万円の物件があった場合、両者の差額は300万円となります。

この時、頭金として300万円出せたとすると、銀行としてはその分、融資の安全性が高くなることになります。

つまり、頭金というのは銀行にとって、融資の安全性を担保するものとなります。

また、頭金を持っているということは、銀行に対してあなたが「倹約家」であることを示す証拠となります。

銀行としては。少しでも返済の可能性の高い人に融資をしたいわけですから、頭金があるということは、「計画的にお金を貯めることができる」ことの証拠となります。

さらに、頭金とは行かないまでも貯金があるということは、不測の事態が起きた時の保険の役割も果たします。

例えば、もしもあなたが3,000万円の貯金があるにもかかわらず、3,000万円のローンを受けた場合を考えてみます。

この場合、不測の事態が起きてローンの返済が滞ったとしても、あなたは3,000万円の貯金でローンを返済することができます。

つまり、貯金があるということは、それだけ銀行にとっても安心材料となるのです。

このように、現金は持っているに越したことはありませんし、多ければ多いほどいいです。

事業計画を提出する

銀行でローンを通すためには、その物件の事業計画を作成して、銀行の担当者に提出するといいでしょう。

銀行としては、お金を貸して終わりというわけではなく、貸したお金を継続的に返済してもらうことが重要となります。

よって、不動産投資家がしっかりと物件から収益を上げ、ローンの返済ができるかが重要となります。

したがって、事業計画書を作成し銀行に提出することで、物件の事業性をアピールすることができます。

事業計画書というのは、毎年の収支が、年数の経過とともにどのように変化するかを示したものです。

自分でエクセルで資料を作成してもいいですし、最近ではインターネットでフォーマットもありますから、参考にして使うといいでしょう。

物件の周辺情報をまとめる

購入予定の物件の周辺情報をまとめ、それを銀行に提出するということも非常に大切です。

銀行が融資を行う際には、基本的に担当者が稟議書を作成し、銀行内の審査を通す必要があります。

そのため、投資家側でできる限り物件についての情報を集め、それを担当者に示すことができれば、それだけ融資が通る可能性も高まります。

ポイントとしては、駅からの距離やスーパー、コンビニの有無などをまとめ、いかに入居者が集まりやすく、長期的に物件が運用可能か示すことが大切です。

このように、銀行の担当者と一緒になって、銀行内の稟議を通すイメージで資料を作成するといいでしょう。

物件の耐性を調べる

物件運営時に不測の事態が起きても、ローンの支払いに問題がないことを示すのも大切です。

銀行としては、

・将来家賃が下がった場合、
・賃貸需要が落ち込んだ場合、
・金利が上がった場合、

しっかりとローンの返済ができるかのリスク管理ができているかも重視します。

そのため、こういった不測の事態が起きた場合の収支も計算し、それを銀行に示すことができれば、それだけ銀行の評価も上がるでしょう。

担保物件を持つ

担保となる物件を持っているかということも当然に重要となってきます。

いざローンの返済が滞った場合には、銀行は担保物件を使ってローンの残債と相殺できるのです。

担保物件を持つポイントとしては、抵当権が付いてないことが挙げられます。

仮に抵当権が付いていても、残債の返済が進んでいるようなら、その余力を使って担保として使うこともできます。

複数の銀行とのつながりを持つ

銀行の融資というのは、各銀行ごとや、そして支店ごとにもその方針が異なります。

よって、ある銀行では審査が通らなくても、別の銀行で審査が通ることもあります。

ですので、不動産投資家としては、一つの銀行で審査が通らなかったため諦めるのではなく、複数の銀行に融資を打診することが大切です。

複数の銀行とつながりを持つために大切なのが、実際に銀行の窓口を訪問することでしょう。

銀行は融資をすることが仕事ですので、具体的な物件の情報を持って窓口に行けば、喜んで相談に乗ってくれます。

そして、そこで知り合った担当からその銀行の審査基準などを聞き出し、その銀行の審査基準に合うように事業計画や物件資料を作成して持ち込めばより審査が通りやすくなるでしょう。

また、不動産仲介会社経由で紹介してもらうのも手でしょう。

仲介会社としては、紹介者が審査に通るよう銀行と接点を持っていることが多いです。

仲介者会社経由で審査を申し込めば、それだけ融資が通る可能性も高まりますし、通常よりも有利な条件で融資が引ける可能性もあります。

不動産投資初心者としては、信頼の置ける仲介会社経由で融資を打診した方が、いいかもしれません。

 

まとめ


ここまで、融資を通すためのポイントについて見てきました。

やはり大切なのは、いかに銀行に対して自分自身と物件を売り込むかどうかでしょう。

銀行の担当者と一緒になって審査を通すイメージを持つと、審査が通りやすくなります。

ぜひあなたも、理想的な物件を手に入れてくださいね。

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