投資の基礎知識

問題あり!サブリース契約の基本とメリット・デメリットとは?

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不動産投資の永遠の悩みの種が「空室」ですよね??

空室になってしまったら、家賃収入が途絶え、最悪ローンが返済できなくなるかもしれませんね。

そんな空室対策として存在するのが「サブリース契約」です。あなたも一度は聞いたことがないでしょうか??

でも実は、サブリース契約ではトラブルが続出しています。

今回は、そんなサブリース契約について解説していきたいと思います。

サブリース契約とは??


まずは、サブリース契約の基本的な内容から押さえましょう。

物件を借り上げてもらう

サブリースとは、不動産会社が物件の所有者から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸することを言います。

物件の所有者としては、入居者がたとえいなくても毎月決まったお金が入ってきますし、入退去の手続きや集金業務などから完全に解放されるメリットがあります。

サブリース期間中の空室リスクなどは、すべてサブリース会社が負担することになります。

保証料がオーナーに支払われる

サブリース契約における物件所有者の収入は、入居者からの家賃ではなく、サブリース会社からの保証料ということになります。

この保証料というのは、実際の家賃収入よりも1〜2割ほど安くなります。

つまり、この差額がサブリース会社の取り分として持っていかれるのです。

オーナーとしては、空室リスクを気にすることなく、毎月安定した収入を得ることができます。

 

サブリース契約をする前に知っておきたいこと


ここからは、いよいよサブリース契約をする際に知っておきたいことを簡単に挙げてみました。

ここに挙げる注意点をよく理解して、サブリース契約を結ぶようにしましょう。

保証料は実際の家賃収入の8割ぐらい

先ほども述べましたが、サブリース契約では、保証料は実際の家賃収入の8割ほどしかもらえません。

満額がもらえるわけではないのです。

このことはしっかりと覚えておくようにしましょう。

保証料は2年に一度見直される

サブリース契約というのは、一度契約を結べばずっと同じ保証料がもらえるわけではありません。

2年に一度保証料の見直しが行われるのです。

これがサブリース契約のトラブルの主な原因といえるでしょう。常に高額な保証料がもらえ続けるわけではないのです。

築年数が浅いうちは、保証料はそこまで低くはならないでしょう。

しかし、築年数がある程度経過すると、大幅な保証料の見直しが言い渡されることがあります。

この時に物件の所有者側がその保証料を受け入れないと、サブリース契約を解約される恐れがあります。

物件が古くなってきて入居付けが難しくなる時期に、サブリース契約を今更解約されては、たまったものではないでしょう。

ちなみに、物件の築年数が浅いうちは、特にあまり苦労しなくても物件の入居は決まるものです(空室リスクが低い)。

それを、わざわざサブリース契約を結んで高い手数料をサブリース会社に支払うのはお勧めできません。

永久に高い保証料が続くわけではないことを、しっかりと肝に銘じておきましょう。

解約を急ぐ場合、高額な費用がかかる

サブリース契約というのは、物件の所有者側に対しては、高額な違約金や厳しい解約条件が設定されているのがほとんどです。

例えば、中途解約の予告期間が異常に長かったりすることもあります。

一方のサブリース会社側では、いつでも契約を解除できる都合のいい条件が設定されていることが多いようです。

つまり、サブリース契約を解約して自分で物件の管理をしたくなっても、なかなか解約させてもらえないのです。

一方、本当に空室が目立ってきた場合には、サブリース会社は一方的に契約を解除できるのです。

果たしてこれが公平な契約といえるでしょうか??

内装費・管理費はオーナーが負担する

サブリース契約で保証されるのは、あくまで賃料のみです。

したがって、入居者が退去した際のリフォーム費用や、設備の修繕費といった費用は、すべて物件の所有者が負担することになります。

また、特に問題なのが、サブリース会社が求める通りの工事をしないと、契約の更新を断られることがあることです。

また、その工事の際には、通常より費用が高い業者を連れてきたり、不当に高い工事費を請求されることもあります。

ですので、費用の負担については、契約前にしっかりとチェックしましょう。

サブリース解約後、トラブルが発生する可能性がある

サブリース契約において、入居条件を決めるのはサブリース会社ですから、どんな入居者が入居していて、どんな条件で入居しているかは物件の所有者側では分かりません。

よって、サブリース契約を解約して問題になるのが、更新料や敷金の取り扱いです。

もしかしたら、物件の所有者の意に反して更新料がない条件で入居しているかもしれません。

はたまた敷金をサブリース会社が持ち逃げすることもあります。

また、サブリース契約を解約した際に、現在の入居者の情報をきちんと教えてくれないこともあります。

そうなってしまうと、入居者と連絡が取れなくなったり、入居者がサブリース会社に家賃を振り込み続けて、物件の所有者側には家賃が振り込まれない可能性もあります。

よって、サブリース契約を結んだ場合には、解約後に入居者の情報を共有してもらうようにするのが大切です。

 

まとめ


ここまで、サブリース契約について見てきました。

サブリース契約というのは、一見、空室リスクが防げるので、すごく投資家に優しいように思えます。

しかし、実際にフタを開けてみると、全然そんなことはないことがわかります。

サブリース契約で大切なのが、サブリース会社と物件所有者の利害は対立するという認識です。

サブリース会社というのは、いかに多くの手数料をもらうか考えています。

一方の所有者は、少しでも多くの取り分を得ようとします。

この認識をしっかりと持って、契約条件についてしっかりと理解した上で、サブリース契約を結ぶようにしましょう。

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