投資の基礎知識

高利回りな優良物件を見つける方法とは?不動産投資の基礎

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不動産物件をするとして、やっぱり購入するなら利回りが高い物件ですよね。

利回りが高いということは、その分物件価格が安く初期費用がかからないですし、月々のキャッシュフローの大きくなるでしょう。

ということで今回は、そんな高利回り物件を購入する方法についてまとめてみました。

高利回りの物件を探す方法


それでは、誰もが欲しがる高利回り物件ですが、どうやって探せばいいのでしょうか。

具体的に見ていきましょう。

売主が物件の売却を急いでいる場合

一般的に、売主が売却を急いでいる物件は、価格が安くなる傾向があります。

よくあるのが相続した物件を売る場合でしょう。

相続の場合には、売主は短期間のうちに物件を売却して、現金を得る必要があります。

そのため、多少安い値段でも物件が早く売却できるなら、売却に踏み切ります。

また、買主が現金で物件を購入する場合にも、価格が安くなる可能性があります。

通常、不動産投資では金融機関からローンを借りて物件を購入します。

一般的に融資を利用する場合には、審査でかなり時間がかかります。

そのため、現金で即決裁できる買い手がいる場合、売主が値引きに応じてくれることもあります。

物件そのものが汚かったり空室が多いもの

外見が汚く空室が目立つ物件というのは、売主としては少しでも物件を売却したがる傾向があります。

そういった物件というのは、空室が目立つことや、物件が汚いことを理由にして、価格交渉することができます。

売主側としても、物件に問題があることは明らかですので、値下げに応じてくれることが多いでしょう。

値付け間違いをした場合

売りに出されている物件の中には、どう考えても価格設定を間違えている物件というのがあります。

これは、売却に不慣れな売主と、収益不動産の知識がない不動産業者が物件を売却する場合におきます。

ただし、こういった物件というのは一瞬で売れてしまいますので、常にいい物件が出たらすぐに購入するスタンスが大切です。

 

高利回り物件の探し方


それでは、高利回り物件を探す方法について解説していきます。

直接、業者から物件を紹介してもらう

不動産投資をする場合、多くの人がインターネットのポータルサイトを通じて物件を探すのではないでしょうか。

しかし、ポータルサイトに掲載されている物件というのは、更新ペースが遅く、問い合わせをしてもすでに売れてしまっているケースも多いようです。

また、本当にいい物件というのは、ポータルサイトに掲載される前に、不動産業者間ですでに売買されていたり、付き合いのある投資家に売られてしまうのがほとんどです。

ですので、ポータルサイトではなく、仲介業者から直接物件を紹介してもらうのがいいでしょう。

業者から物件を紹介してもらうようになるには、ポータルサイトに物件を掲載している業者に連絡をして、直接、話をするのがいいでしょう。

その業者に自分の年収や希望物件などを伝えれば、いい物件が出た場合には、優先的に物件を紹介してくれるでしょう。

いずれにしろ、不動産投資で大切なのは「人」です。

相手も人ですから、しっかりと誠実な態度で業者と接するようにすれば、いい物件を紹介してくれるようになるでしょう。

 

高利回り物件を購入する際の注意点


たしかに高利回り物件というのは、買えたら嬉しいですよね。

しかし、いくら高利回りと言っても、買った瞬間に修繕が必要になったら、大損してしまいますよね。

ということで、高利回りの物件を購入する際の注意点について、こちらでまとめてみました。

ランニングコストが高くないか

いくら高利回りの物件を買ったと言っても、ランニングコストが高い物件を買っては元もこうもないです。

例えば、高利回りのマンションを買ったとして、水道設備に問題があったとします。

すると、故障があるたびに業者を呼んでいたら、毎回かなりの費用がかかってしまいます。

そうなると、せっかく高利回りで大きな収益が出ても、月々の費用がその収益を圧迫してしまいます。

ですので、物件の購入前には、実際にかかる費用をしっかりと調べて、念入りに収支計算をするようにしましょう。

空室リスクが高い

せっかく高利回りの物件を買っても、実は満室想定の利回りで、実際はほとんど収入が入ってこないということもあります。

その空室の原因が物件の外見や設備の問題でしたら、リフォームすることで改善することができます。

ですが、立地の問題で空室リスクがある場合、どうしようもないケースもあります。

そうなったら、物件を売却することになるでしょう。

しかし、そういった物件というのはなかなか売れないものですので、売却できるまでの間は、苦労することになります。

家賃が適正水準か

家賃が適正水準かどうかも、物件を購入する上では大切です。

高利回りと言っても、相場よりも高い家賃を想定した利回りだとしたら実際に物件を購入してから苦労することになります。

また、新築当時から入居している人がいる場合、その部屋の家賃だけ新築当時のまま高い場合があります。

物件購入の前には、レントロールを入手して、その家賃が適正な家賃かどうか調べる必要があります。

また、レントロールを見て、入居日が直近の部屋がある場合には、もしかしたら「サクラ」で入居している場合もあります。

その場合、物件を購入して数ヶ月したら、退去することがあります。

ですので、レントロールには非常に注意する必要があります。

 

まとめ


ここまで、高利回り物件について解説してきました。

高利回り物件というのは、投資家なら誰でも手にしたい物件といえるでしょう。

しかし、いくら高利回りの物件といっても、買ってから手がかかるような物件では意味がありません。

物件購入前に、しっかりと物件について調べることが大切といえるでしょう。

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