投資の基礎知識

新築とVS中古!マンション投資のメリットとデメリット!

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不動産投資には、区分マンションや一棟アパート、一棟マンションなどいろいろなものがあります。

実際、どの投資をすればいいのか悩ましいですよね。

今回は、そんな数ある不動産投資のうち、ワンルームマンション投資について取り上げてみたいと思います。

ワンルームマンション投資とは??


ワンルームマンション投資という言葉をよく聞きますが、果たしてどういう投資なのでしょうか。

一人暮らしのマンションに投資する

ワンルームマンション投資とは、その名の通りワンルームマンションを購入し、それを他人に賃貸に出して、利益を得る投資です。

ここでいうワンルームとは、単身者向けのマンションのことです。

ワンルームマンションにも、実は新築のものと中古のものが2種類があります。

どちらが有利なのかは、次の章以降で説明したいと思います。

 

新築ワンルームマンション投資


ワンルームマンション投資のうち、新築のものは儲かるのでしょうか??

そのメリット、デメリットについてまとめてみました。

新築のメリット

新築のワンルームマンションに投資するメリットは、高い家賃が取れるということです。

新築物件というのは人気があるものです。

ある程度高い家賃でも、入居したい人は多くいることでしょう。

つまり、新築ワンルームマンションでは、同じエリアの中古物件と比べて高い家賃を取ることができ、かつ入居も決まりやすいメリットがあります。

また、新築ワンルームマンションは、金融機関での担保価値が高く評価され、融資の際には頭金ゼロのフルローンで行ける場合も多いようです。

よって、自己資金があまりない方でも購入することができます。

加えて、新築でワンルームマンションを購入する場合には、売主のデベロッパーから直接物件を購入できますから、その分、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料は物件価格の3%はかかりますから、それだけでかなりの節約になります。

新築のデメリット

新築ワンルームマンションのデメリットは、物件価格が高いことが挙げられます。

新築の販売価格には、土地や建築費だけでなく、デベロッパーの利益や広告料も上乗せされています。

つまり、中古のワンルームマンションと比べ、投資資金が多くかかることになります。

販売価格が高いということは、銀行からより多くの融資を受けますので、その分、月々の収支が少なくなってきます。

特に東京都内の新築ワンルームマンションをフルローンで購入すると、毎月の収支がマイナスになる物件が多いようです。

月々マイナスの収支では、リスクを冒して投資をした意味がないですよね。

また、新築では家賃下落が激しいです。

新築というブランドは、一番最初に物件に入居した人が享受できるメリットです。

いざその入居者が退去した場合には、その物件は中古の物件としての価値しかなくなります。

つまり、周辺の中古物件と同じ賃料まで家賃を下げる必要が出てきます。

 

中古ワンルームマンション投資


新築は正直、微妙な印象でしたね。では、中古はどうなのでしょうか??

中古のメリット

中古ワンルームマンションのメリットは、何と言っても値段が安いことでしょう。

築年数が浅い物件でも、新築時の7〜8割前後の価格で購入できるようです。

安く物件を購入できれば、それだけ自分の資金を温存できますよね。

また、中古は価格が安い一方で、家賃相場もほとんど変化がなく安定しています。

よって、新築よりも利回りが高くなります。

そのため、銀行でローンを組んでも、月々の収支がプラスになる物件もあります。

加えて、中古ワンルームマンションでは、空室率を低く抑えることができます。

中古では家賃が安くなりますので、その分、学生や外国人、サラリーマンなどの幅広い層が集まります。

しかし、これには条件があって、東京都内などで立地がいいことが条件です。

中古のデメリット

中古ワンルームマンションでは、間取りが古く感じられることがあります。

少し古い物件になると、洗面所とトイレ、お風呂が一体となった3点ユニットが主流です。

今の時代はトイレとお風呂が別なのは当たり前になりつつあり、この間取りが古く感じられることもあります。

結果として、空室率が高まる可能性があります。

また、中古では銀行の担保価値が低く評価されます。

そのため、融資を受ける場合には、いくらか頭金を入れる必要が出てくるかもしれません。

しかし、銀行にもよりますが、最近では都内の立地がいいところでもフルローンが出るようになっているようです。

きちんと資産価値の高い中古ワンルームマンションを選んで購入するようにしましょう。

 

まとめ


ここまで、ワンルームマンションについて解説してきました。

結論から言うと、新築ワンルームマンションは購入に値しないでしょう。

なぜなら、月々の収支がマイナスになるからです。

投資で大切なのはプラスの収益を出すことですので、中古ワンルームマンション投資をした方がいいでしょう。

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