投資の基礎知識

フルローンとは?不動産投資ローンが危険ではない3つの理由

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不動産投資をする上で必ず通る道が「融資」です。

融資というのは借金のことですが、借金と聞くと危ないイメージを持つ人が多くいると思います。

それは小さい頃から借金は良くないものと周りの人から言われて過ごしてきたからです。

しかし、本当に借金は危ないものなのでしょうか??

今回は、そんな不動産投資における融資の考え方についてまとめてみました。

不動産投資における融資の考えかた


それでは早速、不動産投資における融資の考え方について見ていきましょう。

融資を受けることは悪いことではない

そもそも融資を受けることは悪いことではありません。

企業を見てみても、設備投資のために金融機関から何億円ものお金を借りて、工場などの建設にのぞんでいます。

そうなのです。借金というのは、経済をより発展させるためには不可欠なものなのです。

むしろ借金が問題なのは、借金をした投資がうまく収益を生み出さず、借金が返済できなくなることです。

つまり、借金というのは、予定通り収益を生み出している限りでは良いことなのです。

しかし、多くの人が、借金は悪いものだという教育を受けて育ってきました。

また、サラ金などが一時期 問題になった影響で、借金に対するイメージがさらに悪くなったと言えます。

このように、本来良いものであるはずの借金のことを、多くの人が悪いものだと考えているのです。

ここから不動産投資の話に戻りますが、実は不動産投資というのは、収益が非常に読みやすい投資です。

その物件にある部屋数も決まっていて、家賃相場も大体決まっているので、長期的な収益が読みやすのです。

不動産投資では家賃収入が安定して入ってくるため、その家賃収入でローンの返済額をまかなえれば、破綻することなく借金を返済していけるのです。

つまり、不動産投資では借金返済の危険性をそこまで気にする必要はないのです。

実際、不動産投資でどれぐらいの人が破綻しているかというと、1%未満という数字が出ています。

つまり、不動産投資家の100人に1人もローンが返せなくて困っている人はいないことになります。

少なくともこの記事を読んでいるあなたは、すでに不動産投資に対する意識が高い人ですから、破綻する1%未満の人に入る可能性は少ないと言えます。

このように、不動産投資で融資を使うことにはそこまで神経質になる必要はないのです。

ただし、融資を受ける前に物件の収支をしっかりと計算することが不可欠です。

バブルがはじけた時のように破産することはない

バブル期には、多くの不動産投資家が破産したようです。

実際、私の知り合いにも不動産投資に失敗して、かなりの損失を出した人がいます。

破産した多くの人は、主に値上がり益を期待して短期売買を繰り返す投機家が多かったのでしょう。

ですので、総量規制で不動産に対する融資が出なくなり、買い手がいなくなったため、出口を迎えられず破産したのです。

ですが、現在の不動産市場はバブルの時とは違っています。

現在は利回りがある程度は出ているため、金利が上がったり、賃料が下がったとしても、ローンの返済が滞るような投資家はあまりいないのではないでしょうか。

今は不動産の売却益よりも「家賃収入」をメインに考えている個人投資家が多いため、比較的安定した不動産投資が行われているのでしょう。

繰上げ返済する必要はない

物件を購入して、手元に現金が残るようになってから考えるのが、繰上げ返済をするかどうかです。

ですが結論から言うと、繰上げ返済をする必要はありません。

冷静に考えると、融資を受ける前は少しでも多くの融資を出してもらおうと奔走したのが、いざ物件を買ったら早く返そうとするというのは、おかしな話ですよね。

せっかく銀行の厳しい審査を通って低金利でお金を借りたわけですから、それをもっと有効に使う必要があります。

現在は2%などの低金利でローンを組めるものです。

もしも繰上げ返済をすると、そのお金を2%の金利で運用したのと同じ高価になります。

ですので、2%よりも利回りが高い運用先があるのなら、繰上げ返済せずそこで資金運用した方が、儲かることになるのです。

また、不動産投資をどんどん拡大していきたい人は、物件から出るキャッシュフローを次の物件取得費用に充て、物件の数を増やしておく方がいいでしょう。

また、銀行において、繰上げ返済している人よりも、手元資金が潤沢な方が融資が引きやすいということもあります。

ですので、繰上げ返済はせず、手元に余剰資金として残しておき、次の物件を買うときの頭金に充てるのがいいでしょう。

物件は途中で売却した方がいい

不動産を購入して次に悩むのが、物件を最後まで持つか、それとも途中で売却するかということです。

一体どちらが効率的なのでしょうか?

結論から言うと、物件を最後まで保有することを考えていると、より条件のいい物件を変える機会を逃しているのでやめた方がいいでしょう。

多くの人が物件をローン完済まで保有して、豊富なキャッシュフローを得たいと考えていることでしょう。

確かにこれもいい考えなのですが、時には相場よりも高い値段で買いたいという買い手も出てくることがあります。

こういった買い手が現れた場合には、途中で物件を売却して、その資金でよりレバレッジを効かせて物件を購入することができます。

また、物件を長期で保有していると、減価償却費が切れて税金が高くなる時期がやってきます。

このような時は、資産の入れ替えなどをして、適切に節税するのがいいでしょう。

投資規模の拡大や節税のためにも、常に物件を売れるように適切に物件を管理・運営しておくのがいいでしょう。

 

まとめ


不動産投資ではローンを使うため、やはり抵抗がある人も多いようです。

ですが、適切にローンを使うことができれば、より少ない資金でより多くのお金を得ることができるのです。

しっかりとローンに対する理解を深め、不動産投資の世界に踏み込んでみましょう!!

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