投資の基礎知識

要注意!サラリーマン大家が失敗しやすい中古物件

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不動産物件を購入する前には、必ず物件の状態を調査する必要があります。

下手な物件を購入して、後で修繕が必要になったら、大きな費用がかかるかもしれません。

物件の購入前に、あらかじめ物件の問題点を見極めておくのが大切です。

建物に問題がある場合の見極め方


それでは、物件に問題がないかどうか、見極める方法を見ていきましょう。

雨漏りの見極め

雨漏りについては、購入前によく注意する必要があります。

木造の場合には、水がしみることで屋根の下地や柱が腐ってしまう可能性があります。

また、鉄を素材としている軽量鉄骨と重量鉄骨の場合には、錆びますので、特に注意する必要があります。

軽量鉄骨の場合には、かなり薄い鉄骨を使って建築していますので、一度錆びたらアウトです。

重量鉄骨造りの場合には、建物全体で強度計算をしているため、どこか一箇所でも錆びてもろくなると、建物の強度が保てなくなる可能性があります。

ですので、鉄骨造の建物を買う場合には、必ず一級建築士に見てもらうなりしたほうがいいでしょう。

マンションの屋根

マンションの場合、多く見られるのが「陸屋根」というものです。

陸屋根では、屋根の形が平らになっています。

雨水への対処として、排水のために緩い勾配を設けることと、防水の施工が重要です。

陸屋根の場合には、物件の購入の前に必ず屋根に登って見てみることが大切です。

その際、屋根が湿っていたり、水を弾いていない場合には、防水工事をやる必要が出てくるかもしれません。

屋上の防水工事には相当の費用がかかります。(数百万円)屋根を見る際には施工業者を連れてくるのがいいでしょう。

陸屋根で大事なのが、しっかりと屋上を見てから物件を購入することです。

アパートの屋根

アパートの場合には、屋根が普通の傾斜のある屋根ですので、実際に屋根に上るのは危険なので止めたほうがいいです。

ですので、屋根の状況については業者に見てもらうようにしましょう。

ちなみに、屋根の素材として多く使われているのが、「スレート」と呼ばれるものです。

スレートというのは、粘板岩を加工したものです。

スレートの屋根の特徴は、10年に1度の頻度で塗装をする必要があることです。

だいたい中古で売りに出ているアパートは、塗装をしないで売りに出していることが多いです。

塗装をしないで放置していると、屋根の下に水が浸透し、屋根の下地や骨組みにも水が浸透してしまい、かなりの修復費用がかかることになります。

他にも瓦葺の屋根がありますが、こちらは半永久的に使うことができますが地震には弱いです。

外壁の塗装の見極め

外壁の見極め方は、外壁を触った時に粉のようなものが手に付いたり、水をかけると染み込んでしまう場合には塗り直しが必要です。

逆にこの確認作業をしても問題がなければ、塗装しなくても数年は持つでしょう。

確認作業で問題があった場合には、塗装が必要です。業者から見積もりを取りましょう。

ちなみに、塗装は材料によって耐用年数が大きく変わりますので、どんな材料を使って塗装をするのかも確認するようにしましょう。

建物の傾きの見極め

建物の傾きですが、こちらも直そうとすると大きな金額がかかります。

建物が傾いていると地盤沈下している可能性があります。

この場合、最悪、建物が倒壊する恐れもあります。

ですので、物件見学の際には建物の傾きを調べるためにも水準器を持って行くようにしましょう。

今では水準器のアプリも出ているようですので、オススメです。

地盤沈下の場合、それが部分的に起きている場合もありますので、建物のいろいろな場所に水準器を置いて、傾いていないか確認しましょう。

傾いているところが見つかったら、周辺のコンクリート部分も見てみるようにしましょう。

周辺部にもひびが入っていることがあります。

水周りの見極め

水周りの判断のポイントは、見た目重視です。

キッチンや洗面台を見て、きれいかどうか判断します。

汚い場合には、購入前に水周りの業者に見てもらって、どんな仕上がりになるか聞くのも手でしょう。

特にお風呂が水周りで一番お金がかかります。

お風呂にはバランス釜とユニットバスがありますが、バランス釜の場合にはユニットバスにするのが好ましいでしょう。

また、水道管そのものがまずい場合もあります。

例えば水道の蛇口をひねって赤水が出たら、配管が錆びている可能性があります。

見極め方としては、すべての水道を全て開けてみれば分かります。

また、蛇口をひねると水量が少ない場合もあります。

この場合、水道管の口径が細い可能性があります。細い配管を太い配管に交換する必要があります。

配管の太さを見極めるには、建物外部の水道管が埋設されているところの口径を確認します。

2階建てのアパートの場合、口径が13ミリだと水流が弱いことがありますので、20ミリぐらいが目安のようです。

いずれにしろ、水周りの交換は大掛かりな工事になります。

部材は自分で調達して、作業だけ業者に任せて工賃を下げるのも手でしょう。

シロアリの見極め

シロアリの見極め方は、床を踏んで床が沈めば気が腐っている可能性があります。

壁が食われている場合にはそこまで修復費用はかかりませんが、柱が食われている場合には大きな費用がかかります。

古い木造物件を購入する場合には、特に業者に現地を見てもらうようにしましょう。

 

まとめ


以上、物件の問題点を見極める方法について解説してきました。

やはり、不動産物件というのは、奥が深く投資家個人で全ての問題点を暴くのは難しいでしょう。

ですので、しっかり専門業者に調査してもらって、物件の問題点を見極めることが大切でしょう。

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