投資の基礎知識

知っておきたい!中古物件を購入するまでの流れ

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これから不動産投資を始めようと考えている人にとって、実際に物件を買うまでの流れがわからない人も多いと思います。

今回は、投資初心者の方にも分かるように、物件購入の流れをまとめてみました。

物件購入の流れ


早速、物件購入の流れを見ていきましょう。

購入までの流れがつかめたら、あとは実践あるのみです!

①物件タイプや投資エリアを決める

不動産投資を始めるうえで大切なのが、購入する物件のタイプとエリアを決めることです。

物件タイプだけでも一戸建てや区分マンション、一棟アパート、一棟マンション、様々な種類があります。

この中のどれかから購入する物件のタイプを絞って、その物件の情報だけ見るようにすることが大切です。

あまり多くの物件タイプを見るようにすると、量が多すぎて手が回りません。

つぎに投資エリアですが、これも東京だけ、埼玉県だけなど具体的な地域を絞ったほうがいいです。

結論から言うと、あまりに多くのタイプの物件やエリアを見ると、情報量が多すぎて、情報を一つ一つ精査することができなくなります。

ですので、初めのうちはなるべくタイプや地域を絞って物件を探すことが大切です。

同じ地域の物件を多数見ていくうちに、だいたいの相場感などが分かってきます。

そして、いざ安い物件に出会えたら、素早く購入することができるでしょう。

このように、物件を探し始める前に、しっかりと物件タイプとエリアを調べることが大切です。

②物件の問い合わせをする

まずは不動産投資サイトで物件情報を見て、これだと思った物件が見つかったら、物件資料の問い合わせをします。

具体的にはメールフォームで依頼してもいいですが、不動産はスピード命のところもありますので、直接、仲介業者に電話するのも手です。

そして、物件のレントロール(家賃台帳)や修繕履歴、月々の収支計算表などの資料をメールで送ってもらったりします。

問い合わせの際、気になるところを電話で先に聞いておくのも手です。特に売却理由や売りに出てからの日数は、聞いておいたほうがいいでしょう。

物件資料を見てそれでも購入を検討したいなら、あらためて業者に物件を見る予約をします。

③物件を見に行く

物件を見に行く当日は、物件のチェック事項をまとめたリストや水準器、カメラなどを持っていくといいでしょう。

せっかく物件を実際に見れますから、徹底的に調査します。

建物の調査だけでなく、周辺の状況も調査する必要があります。

建物の調査では、外観や外壁、部屋に入れる場合には部屋の中をくまなく調査します。

その場でわいた疑問については、仲介業者にすぐに聞くようにしましょう。

④買付証明書を提出する

物件を見て特に問題がなく、かつ物件の収支の計算もできたら、買付証明書という書面を書いて提出します。

買付証明書とは、物件の購入希望者が当該物件を買い取る意思があることを表明する書面です。

買付証明書には購入希望価格を記載しますので、買付証明書を提出することで、価格交渉をすることができます。

また、買付証明書を出したからといって必ず購入する必要はないので、自分の欲しい金額よりも低い値段で買付証明書はなるべく出すようにしましょう。

そうすれば、出した金額が運よく通ることもありますし、たとえ通らなくても相手から値段の回答が来ますので、その値段を受けて次の戦略を練ることができます。

⑤契約する

買付証明書が通ったら、初めて契約をすることになります。

契約の際には手付金を入れることになりますが、ここから話がどんどん重い内容になっていきます。

契約後に商談を破棄するには、手付金を破棄するしかなくなるのです。

ちなみに、銀行からの融資を利用する場合には、融資特約という特約をつけるのが通常です。

融資特約をつければ、もし仮に銀行の融資が通らなかった場合にも、手付金を放棄することなく契約を白紙に戻すことができます。

契約は買付証明書よりも重みがあることですので、慎重に行いましょう。

⑥決済

決済まで終わって、初めて物件が自分のものになります。

ちなみに、契約と決済の間には期間を設けることが通常ですが、これは融資の審査期間を作るためです。

すでに融資が決まっている場合や、現金で購入する場合には、契約と同時に決済でも大丈夫です。

⑦物件の管理

いざ物件を取得したら、これからあなたが物件の大家として物件の管理・運営をする必要があります。

いかに部屋を満室の状態に保ち、かつ物件の管理も良好な状態に保つかが重要です。

これからはその物件の経営者として、長期的に物件を運営していくことになります。

 

まとめ


ここまで、物件購入の流れについて見てきました。

最近の不動産投資では、本当にいい物件というのは、その日中に売れてしまうことも多くあります。

ですので、いかに早く買付証明書まで入れて物件を押さえるかが重要です。

あなたも是非、不動産投資にチャレンジしてみてください!

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