不動産投資は「不動産経営」と言われるぐらい、物件を購入してからが勝負の世界です。特に不動産経営で必ず問題になるのが、いかにして満室経営を目指すかということです。

満室経営を維持できれば、常にその物件から最大限の利益を得ていることになります。どうせ不動産経営をするのなら、最大の利益を得たいですよね。

ということで、今回は満室経営にするポイントをまとめてみました。

満室経営にするポイント

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それでは早速、満室経営にするポイントを挙げていきます。

不動産会社が案内したくなる部屋を作る

入居者にとって魅力的な部屋を作るのは当然ですが、賃付けする不動産業者が案内したくなる部屋を作ることも大切です。

せっかく案内しても入居が決まらないような部屋だったら、不動産会社としても入居予定者に案内する気になりません。

不動産会社としては、何よりも無駄足を踏みたくないのです。

ですので、入居付けをする際には、入居者にとって魅力的な物件を作るのはもとより、不動産会社の協力を得られるような物件を作ることが大切です。

清潔感のある部屋にするように意識する

やはり長く入居が決まらない部屋だと、部屋の空気が澱んだり、水道から下水の臭いがしてきて、第一印象が悪くなってしまいます。

そうなると、ただでさえ決まらない部屋が、さらに決まらなくなってしまいます。

ですので、定期的に換気をしたり、水を流したりすることが大切です。

とにかく第一印象に気をつけましょう。

自分の物件を紹介してくれる人を増やす

入居の機会を増やすには、単純に自分の物件を案内してくれる営業の数を増やせばいいのです。

つまり、一つの管理会社だけに入居付けを依頼するのではなく、自分からいろいろな業者に入居付けを依頼しに行くのです。

当然、管理会社から許可は事前にもらう必要があります。

物件に案内する営業が増えれば、それだけ下見も増えるわけですから、入居する可能性が高まります。

また、物件を紹介してくれる人を増やす意味では、退去時の工事をするリフォーム会社や電気屋さんなどにも物件の紹介を依頼するのが効果的です。

この場合、例えば入居者を募集してくれたら、家賃の１か月分をお礼として支払うように言っておけば、業者も喜んで入居者を探してくれるでしょう。

原状回復工事中に入居が決まったら、しめたものですよね。

また、すでに物件に入居している人に、「新しい入居者を紹介してくれたらお礼を支払います」と言ったり、退去予定者に「退去の際に次の入居者を連れてきたらお礼を支払います」と言えば、退去前には次の入居者が決まっている状況を作り出せます。

このように、とにかく自分の物件を紹介してくれる人を増やすことが満室経営には大切でしょう。

賃料を相場よりも少し下げる

物件の魅力というのは、綺麗で清潔感があることばかりではなく、「賃料の安さ」も当然に挙げられます。

たしかにリフォームして綺麗な部屋にして、少しでも高い家賃を取りたい気持ちも分かります。

ただ、相場よりも安い賃料設定にして、少しでも早く入居者を決めるというのもアリでしょう。

また、相場より安い値段で入居すると、他の物件の方が家賃が高いので、他の部屋に引っ越そうとする気持ちが抑えられるかもしれません。

このように、賃料も物件の魅力の一つなのです。

営業にインセンティブを与える

これは、不動産会社の営業に部屋を決めてくれたら報奨金を与える作戦です。

営業としても、入居を決めたらお金がもらえる物件と、もらえない物件があったら、当然、お金がもらえる物件を優先することでしょう。

実際、知り合いの投資家もやっていますが、効果的なようです。

ただし、いくらインセンティブを与えたといっても、部屋が全然ダメな部屋だったら意味がありません。

営業が紹介しやすいような部屋を提供した上で、インセンティブを支払うことが大切です。

ちなみに、この費用は「経費」として算入できます。

家具付きの物件を作る

はじめからある程度の家具を用意した物件を提供するのも、入居を決めやすくする一つの手でしょう。

ベッドや布団、テレビ、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、エアコン、こういったものが初めから用意されていれば、学生や新社会人にとって魅力的な物件と言えるでしょう。

ただし、効果は出ますが、この方法をすると費用がかかるデメリットがあります。

ですので、費用対効果を考えて検討するのがいいでしょう。

他にも、入居が決まったら、好きな家電製品を一つプレゼントするというのも、学生や新社会人には嬉しいかもしれません。

初期費用を全てゼロにする

こちらは禁断の方法です。

入居時にかかる敷金・礼金、火災保険料、仲介手数料等の費用を全て無料にするのです。全て大家側で負担します。

実は、引越ししたくても引越しできない人の問題点は、初期費用を支払えないというところでしょう。

通常、新しい物件の初期費用だけで、平気で３０万円以上が吹っ飛んでしまいますよね。

ですので、初期費用ゼロ物件にすると、そういった引越し希望者のニーズをつかんで、入居が決まる可能性が非常に高いです。

また、ゼロ費用物件に飛びついてきた人は、次に引越しする際にも、こういった初期費用をケチる傾向にあり、引越しを躊躇して長く物件に住んでもらえることも期待できます。

家賃保証会社を入れる

満室経営をしようとしても、実際の入居者が家賃を滞納しているようでは、その分の家賃収入を得ることができません。

ですので、保険の意味で家賃保証会社を通すようにした方がいいでしょう。

相場としては、ひと月の家賃の半分で、２年間の保証が受けられるのが一般的なようです。

いざ入居者が家賃を滞納しだしたら、保証会社が家賃を立替払いしてくれ、大家の代わりに入居者に取り立てを行ってくれます。

最悪の場合、立ち退き要求までしてくれます。

長い目で見て満室で健全な不動産経営を目指すなら、家賃保証会社を極力通すようにした方がいいのでしょう。

 

まとめ

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以上、満室経営にするポイントについて見てきました。

せっかく物件があるのですから、少しでも空室の期間を減らして、満室の状態を維持したいものです。

この記事を参考に満室経営を目指していただければと思います。