投資の基礎知識

一般媒介契約と専任媒介契約の違いは?知っておきたい取引形態

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不動産投資をするにあたって、ほぼ必ずやらなければならないのが、不動産仲介業者を通じて物件を紹介してもらうことです。

実は、物件を紹介してもらうとしても、その取引形態にはいろいろな種類があるのです。

今回は、そんな物件取引において知っておきたいことをまとめてみました。

収益物件購入時に知っておきたい取引の種類


早速、物件購入時に知っておきたい取引の種類について解説していきます。

この知識があれば、より有利に取引を進められるかもしれません。

媒介

媒介というのは、いわゆる仲介業者が間に入る取引形態です。売主と買主、貸主と借主の間に業者が入って取引を行います。

媒介の場合は、必ず仲介手数料が発生します。流通している多くの中古の物件がこれにあたります。

実は、媒介というものは、3つの種類に分けることができます。

・引用:公益社団法人近畿圏不動産流通機構
・https://www.zennichi.or.jp/law_faq/一般媒介契約について/)

一般媒介

一般媒介では、売主は複数の不動産業者に、物件の買い手を探すように依頼することができます。

また、売主が自分で見つけた購入希望者と、直接売買の契約をすることもできます。

不動産会社に対して報告義務や、不動産の業者間のネットワーク(レインズ)に登録する義務もありません。

レインズというのは、不動産業者間で利用しているコンピューター・ネットワーク・システムのことです。

レインズでは、登録された物件情報を他のすべての不動産会社に提供することで、不動産の流通が円滑にできるように促進する目的があります。

専任媒介

専任媒介では、売主が他の不動産会社に物件の買い手を探すように依頼することができません。

つまり、一社だけにしか物件の売却の依頼ができないのです。

ただし、売主が自分で見つけた購入希望者とは、直接売買の契約をすることができます。

また、不動産会社は売主に定期的に業務の報告をする必要があり、また、レインズにも7営業日以内に登録する義務が課せられています。

専属専任媒介

専属専任媒介でも、売主が他の不動産会社に物件の買い手を探すように依頼することはできません。

それに加えて、売主が自分で購入希望者を見つけて直接契約することもできなくなります。

また、不動産会社売主は定期的に業務の報告をする必要もあり、かつ、レインズに5営業日以内に登録する義務が課せられます。

つまり、一般→専任→専属専任の順番で売主の縛りが厳しくなります。

しかし、この縛りには見返りがあります。

縛りがある分、仲介業者は指定された日にち以内にレインズに登録する義務が課せられます。

ですが、実際は、多くの業者がレインズへの登録をサボっているか、登録しても他社に取り扱いをさせない場合があるようです。

それは、自社で仲介できれば、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえるからです。

仲介業者としても、少しでも儲けたいのです。

両手

これは仲介業者の状態を表して使われる言葉です。

「両手」というのは、一つの仲介業者が売主と買主の間に入る状態です。

一つの業者しか間にいないということは、仲介業者としては売主と買主の双方から仲介手数料を取れることになります。

両手の状態が仲介業者にとって最も儲かる状態ですので、仲介業者としてはできるだけ「両手」で物件を取り扱いたいのです。

ですから、下手に他の仲介業者が入らないよう、レインズへの登録を渋ったりします。

本当はレインズに載せないといけないのですが、素人の売主の前では載せないで黙っていたりすることもあるようです。

片手

「片手」というのは、売主と買主の間に異なる業者が入ることを言います。

つまり、売主側の業者と買主側の業者が違います。

この場合、それぞれの仲介業者としては、売主か買主のどちらか一方からしか仲介手数料をもらえません。

「両手」の場合と比べると、もらえる手数料が半分になることがわかります。

このように、仲介業者が「両手」なのか「片手」なのか分かれば、仲介業者の手数料の額がわかり、不動産取引において有利に交渉を進めることができます。

代理

代理というのは、売主や買主の代理人が仲介に入って物件を取引する形態です。

原則、仲介手数料は必要ですが、場合によっては不要の場合もあります。

実のところ、「代理」を使った詐欺もあるようですので、初心者のうちはやめておいたほうがいいかもしれません。

売主

不動産会社が自ら物件を買い取り、販売しているものを指します。

間に仲介業者がいないので、仲介手数料がかかりません。

ただし、不動産会社が販売している物件は、多くが転売目的の利益が乗ったものですので注意しましょう。

競売

競売というのは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった場合に、その借り入れの担保になっている土地や建物を裁判所が強制的に売却することを言います。

競売は銀行などの債権者が裁判所に申し立てることによって実行され、裁判所が最低売却価格を決めた上で入札が行われます。

その入札で最高値で落札した人が、その物件をもらうことができます。

競売のメリットが、一般的な取引価格よりも安く不動産を購入できることです。

デメリットが、大きな欠陥があった場合に売主の責任が追及できないことや、物件に住んでいる人(占有者)がいる場合に、そこから追い出す必要があることです。

また、落札前に物件内部を見ることもできませんので、そこもデメリットです。

任意売却

任意売却というのは、住宅ローンなどの借入金の支払いが困難になった場合に、所有者と銀行などの債権者の間に仲裁者が入り、不動産を競売に掛けることなく、全員の意向に沿った価格で不動産を売却させることを言います。

任意売却の場合には、競売のように不特定多数の目に触れることなく物件を購入することも可能です。

そのため、市場価格よりも安い価格で不動産を購入することができます。

 

まとめ


ここまで、不動産の取引形態の種類について見てきました。

取引の種類だけでこれだけ数があるのです。ただ、初心者のうちはもっともオーソドックスな媒介契約を使うのが通常だと思います。

しっかりと取引形態を頭に入れて、物件の購入に臨みましょう。

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