投資の基礎知識

不動産投資のフルローンとは??投資用ローンの審査基準

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不動産投資をしていて気になるのが、購入予定の物件に融資が下りるかどうかだと思います。

どんなにいい物件が見つかっても、いざローンを組むことができなかったら購入することができません。

一体、銀行はどういう基準で融資をおこなっているのでしょうか??

今回は、銀行のローンの基準について見ていきたいと思います。

なぜ不動産投資は融資が組めるのか??


ローンの基準の解説に入る前に、そもそもなぜ不動産投資は融資が組めるのか考えて見たいと思います。

株式投資や投資信託には銀行は融資をしてくれませんよね??

なぜ、不動産投資だけ融資してくれるのでしょうか?

担保価値があるから

不動産投資が銀行で融資が引ける理由は、そもそも不動産そのものに価値があるからです。

銀行はもしも借り手が返済できなくなったときのことを考えています。

借り手の返済が滞った場合には、不動産を競売にかけ、物件を売却した代金から融資金額を回収することになります。

よって、競売で売れるような担保価値のある物件に対して融資を実行するのです。

ちなみに、銀行が物件を評価するときの基準には2種類あり、それぞれ「積算評価」と「収益還元評価」があります。

この基準を満たした物件が、銀行の基準を満たした物件ということです。

 

不動産投資における銀行のローンの基準


それでは早速、銀行がローンを組む際に基準とするものについて見ていきましょう。

個人の属性

銀行が審査をする際に基準とするものに、個人の属性があります。

例えば、年収、勤務先、年齢、家族構成、他社の借り入れ状況などが銀行によって調べられます。

特に不動産投資が初めての人は、純粋にサラリーマンの年収や勤務年数などから銀行に審査されます。

もちろん年収は高いに越したことはありませんし、貯蓄も多いほどいいです。ちなみに、銀行としては貯蓄が多い人の方が審査が有利になる傾向があります。

ただし、個人の属性は人によって様々なので、一度仲介業者などと相談したほうがいいでしょう。

積算評価

積算評価とは、土地と建物の評価額を足して、物件を評価する方法です。

積算評価は、仮にローンが滞った場合に、その担保物件が競売でいくらで売れるかを考えて計算されています。

この積算評価が銀行の基準を満たしていれば融資がおりますし、満たしていなければ、足りない分を頭金で補うという考え方になります。

それでは、土地と建物に分けて積算評価を見ていきましょう。

土地の積算評価の計算

土地の積算評価の計算は、土地の広さに路線価を掛け合わせたものです。

▶︎土地の積算評価=路線価✖︎土地の広さ(m2)

まず路線価というのは、税務署が道路を基準につけた土地の値段です。主に相続税の計算の際に税務署が使う指標です。

この路線価は「全国地価マップ」を利用すれば簡単に調べることができます。

全国地価マップで判明した路線価に、今回購入する物件の土地の広さを掛け合わせたものが土地の積算評価額です。

建物の積算評価の計算

建物の積算評価の計算は、建物の再調達価格と築年数、法定耐用年数を基に計算します。

▶︎土地の積算評価=再調達価格✖︎建物の面積✖︎(法定耐用年数➖築年数)/法定耐用年数

再調達価格および法定耐用年数は、建物の構造によって決められています。

▶︎再調達価格(m2当たり)

・軽量鉄骨・・・15万円
・木造・・・15万円
・重量鉄骨・・・18万円
・鉄筋コンクリート・・・20万円

▶︎法定耐用年数

・軽量鉄骨・・・19年
・木造・・・22年
・重量鉄骨・・・34年
・鉄筋コンクリート・・・47年

ちなみに、法定耐用年数を超過している場合には、建物の積算評価はゼロということになります。

例えば、築10年の木造アパート(延べ床150m2)の建物評価額を考えてみます。

積算評価額=15万円✖︎150m2✖︎(22年➖10年)/22年=約1000万円

つまり、この木造アパートの建物の積算評価額は1000万円ほどになるということです。

積算評価額(土地+建物)

土地と建物の積算評価額を足したものがその物件の積算評価額です。

しかし、実際は銀行側で「掛け目」というものをして、少し固めにこの積算評価額を見る傾向があります。

一般的には70〜80%と言われています。

つまり、土地と建物の積算評価額の合計に7掛けや8掛けをしたものが、銀行の基準とする積算評価額です。

収益還元評価

収益還元評価というのは、その物件から予測される収益を還元利回りで割って出した評価額です。

▶︎収益還元評価=収益/還元利回り

収益というのは、その物件の家賃収入から物件の維持費用を差し引いたものです。

還元利回りというのは、類似の不動産物件の取引事例や各種データをもとに算出された不動産の期待される利回りのことを指します。

例えば、年間の家賃収入が120万円、維持費が20万円、還元利回りが8%の中古アパートがあるとします。

この中古アパートの収益還元評価額は、

(120万円➖20万円)/8%=1250万円

ということになります。

つまり、物件の潜在的な「稼ぐ力」を評価したものが収益還元評価ということになります。

積算評価と収益還元法の比較

銀行が物件を評価する際には、積算評価と収益還元評価を利用することがわかりました。

でも実際は、全国の多くの銀行が積算評価を重視する傾向にあります。

つまり、積算評価が出るような広大な面積の物件や築年数の浅い物件が融資が下りやすいということです。

しかし、中には収益還元法で評価する銀行もあり、主にオリックス銀行、スルガ銀行などが挙げられます。

銀行によって審査基準はバラバラですし、時期によって融資の基準がゆるかったり厳しかったりしますので、いろいろな物件に審査を申し込んで話を聞いてみるのも一つの手でしょう。

 

銀行のローン利用時の注意点


ここまで説明してきて、多くの銀行が積算評価を重視することがわかりました。では、積算評価さえ満たせば、どんな物件でも購入していいのでしょうか??

答えを言うと「ノー」です。

実は、積算評価を重視するあまりに、収益のでない物件を購入するのは危険が伴います。

なぜなら、収益のでない物件を購入してしまうと、突然のアクシデントの際にローンの返済ができなくなる可能性があるからです。

つまり、「銀行の融資がつく」という理由だけで物件を購入してしまうと、空室に耐えられなくなったりして、渋々物件の売却に走るということもあり得ます。

考え方としては、あくまで収益が出る前提で、積算評価が出る物件を探すことが大切です。

積算評価が高い理由だけで物件を購入するのはナンセンスでしょう。

 

まとめ


今回は、不動産物件を銀行がどういう基準で評価するか説明してきました。

正直言うと、銀行によって評価基準が分かれていて、一律に同じ基準を適用することはできません。

ですので、銀行のローンを利用する際には仲介業者に話を聞いてみたり、複数の金融機関に融資を打診してみたり、投資家にコンサルを依頼したりするのが無難でしょう。

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