投資の基礎知識

不動産投資の基本!不動産購入時にかかる諸経費は?

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不動産物件を探していると、仲介手数料という単語を聞くことがあると思います。

実は、不動産物件を買う場合には仲介手数料だけでなく、それ以外にも様々な費用が掛かるのです。

今回は物件購入の際にかかる費用について、簡単にまとめてみました。

購入時にかかる諸費用


早速、物件購入時にかかる費用について一つ一つ見ていきましょう。

仲介手数料

不動産仲介会社より物件の紹介を受けた場合には、仲介手数料を支払います。

この手数料の上限は、法律によって決められています。

不動産の価格が400万円を超える場合の仲介手数料は以下のようになります。

▶︎売買価格の3%+6万円

実は、400万円以下の場合にも別に上限がありますが、多くの不動産投資が400万円を超える金額で行われますので割愛します。

例えば、2000万円の物件を購入した場合には、

仲介手数料=2000万円×3%+6万円=66万円

です。これに別途消費税がかかります。

登録免許税

購入した不動産の権利を公に主張するために、通常は所有権の移転登記が行われます。

その登記をする際にかかる費用が登録免許税です。課税金額は固定資産税評価額の1%です。

不動産取得税

不動産を取得した際に必ずかかる費用です。課税金額は以下に示す通りです。

・土地・・・固定資産税評価額×1/2×3%、
・建物・・・固定資産税評価額×3%

印紙税

不動産の売買契約書には、契約書1通につき印紙税が課税されます。

印紙税の金額も、売買契約書に記載された金額によって変わりますので、代表的なものだけ記載します。

・1,000万円超〜5,000万円以下・・・15,000円
・5,000万円超〜1億円以下・・・45,000円

ローン手数料

銀行でローンを利用して購入するとかかる費用です。事務手数料や保証料など様々な名目で銀行に手数料を支払います。

だいたい十数万円のようです。

火災保険料

火災が発生した際のリスクをヘッジするために、火災保険料に加入します。

金額については銀行や仲介業者を通じて試算してもらう必要があります。

ちなみに、銀行で融資を受ける際には火災保険料への加入が基本的に必須の場合が多いです。

司法書士報酬

所有権の移転登記や、ローン利用時の抵当権設定の登記は、司法書士に行ってもらいます。

銀行でローンを組んだ場合には、たいてい銀行が用意した司法書士に任せることになります。

金額は6〜8万円ぐらいになるようです。

固定資産税・都市計画税の清算

固都税については、1月1日現在の所有者が支払うことになります。

よって、年度の途中で物件を売買した場合には、それを日割りで清算します。

意外と交渉次第では、まけてもらえたり、売買金額を安くしてもらったりできるようです。

購入時にかかる諸費用 まとめ

ここまで購入時にかかる費用について一つ一つ見てきました。

非常に多くの費用がかかって嫌になりますが、知っとくだけで大分ためになります。

ちなみに諸費用は物件購入価格の6〜7%ほどと言われていますので、この簡便法を参考に、大体の諸費用を見積もってみてはいかがでしょうか。

 

不動産を購入する際に加入した方がいい保険


不動産を購入する際には、手数料や税金など様々な費用がかかりました。

ですが、その他に大家さん自身が建物に保険をかける必要があります。

入居者が入る保険

通常、賃貸物件に入居すると、火災保険や住宅総合保険への加入が必須となっていることが多いです。

こういった火災保険の内容は、火災発生時の入居者の家財への賠償と、他の入居者への賠償が含まれています。

ですが、こういった保険は入居者が原因となった場合の火災にしか適用されず、それ以外の火災については適用されないのです。

オーナーが入るべき保険

不動産物件のオーナーは、入居者が入っている保険とは別に、建物全体の火災保険に加入する必要があります。

なぜなら、入居者の火災保険では、放火やもらい火などの場合には保険が適用されないからです。

火災保険の場合には火災以外にも風災、落雷、雪災などの場合にも保険がおります。

また、住宅総合保険の場合には、外部からの衝突、水濡れ、水災(浸水、土砂崩れ)などの損害賠償にも対応しています。

さらに、日本に場合には地震が多いですから、さらに地震保険にも加入すれば多くの災害から物件を守ることができます。

特に木造の築古の物件を購入する際には、住宅総合保険と地震保険に入って、万全の備えをした方がいいでしょう。

そういう意味で、物件購入前に保険の見積もりはもらっておくようにしましょう。

 

まとめ


ここまで、不動産投資における物件購入時の費用について簡単に説明してきました。

この記事を読んで分かると思いますが、不動産投資では実に様々な費用がかかります。

正直、すべての費用を計算するのは面倒ですが、投資ですから細かい数字は全て押さえてから購入に踏み切りましょう。

特に不動産の世界では様々な人たちが投資家から金を巻き上げようとして、嘘を言ってくることが多くあります。

それに騙されないようにするには、まず投資家の方でしっかりと不動産の知識を身につけ、毅然とした態度で接することが大切です。

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